4月26号,上海二手房周报:成交量和挂牌量下降,闲扯一下价格靠什么上涨
本周成交量来到7181套，对比上周的7466套，下降📉3.82%本周六单日成交1457套，对比上周的1483套，下降📉1.75%。本周挂牌量继续下降，按周对比的话，已经连续3周下降📉，上周基本在323000笔以上，本周则基本在以下，下降📉0.62%。本周单日成交均价基本在3.1万每平至3.5万每平之间。周六的成交均价为3.51万每平。价格方面本周值得关注，创出本月目前的最低价📉3.06万每平。其实今年3、4月份的成交量并不少，老杜对比了一下从2016年到2026年这几年间3月份的成交量，- 2016年：约5.9万套（历史峰值，受政策末班车效应推动）。
- 2017年：约1.5万套（调控加码后显著回落）。
- 2022年：约1.6万套（疫情封控导致交易停滞）。
- 2023年：约2.4万套（政策宽松后逐步恢复）
可以看出，这11年来除了2016年和2021年这两次地产高峰，今年3月份比其他年份的成交量都要多，但房价变化不大。老杜认为房价上涨和成交量并不是直接关系，即成交量上去了，房价并不一定涨，房价上涨主要看居民的债务率是否快速上升，或者说居民中长期贷款。为什么这么说，因为普通人赚钱买房主要靠存款和工资，工资增长是比较慢的，所以买房款在一定时期内甚至可以假设成固定的资金池。这么一个固定的资金池是无法持续推动房价上涨的，因为它是存量资金，想推动房价上涨，必须靠买房人拿出存款的同时上越来越高的杠杆，这样购买二手房的池子才能有越来越大，持续推高房价。但我们看目前的市场，这种情况并没有发生，大家虽然因为刚需必须买房，但是都比较保守，尽量减少贷款，并留一点现金为未来做保障。这和当时买房人耗尽6个钱包上足杠杆的情况完全不同。在这种现实压力下，房价很难整体上涨。
