北京二手房逐步回稳

北京二手房量价齐稳分析（2026年4月）

一、市场整体表现

交易量显著增长

网签数据：2026年3月北京二手房网签量达19,886套，同比上涨4.75%，创近15个月新高；4月前半月网签8,041套，同比增长17.2%。一季度累计网签超2.3万套，高于近十年同期均值。

日成交量：3月30日、31日单日网签量分别达1,075套和1,422套，连续两日突破千套，市场热度持续攀升。

价格止跌企稳

环比上涨：3月北京二手住宅价格环比上涨0.6%，终结连续11个月下跌趋势，领跑一线城市；剔除低价房源结构影响后，价格指数较去年12月上涨约3.8%。

区域分化：核心优质区域（东西城、海淀、朝阳核心区）涨幅12%-15%，产业强区（亦庄、通州）涨幅5%-8%，远郊区域基本持平或微涨。

二、驱动因素分析

政策宽松效应

限购松绑：五环外不限购套数，非京籍社保/个税缴纳年限缩短（五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年）。

信贷支持：商贷利率统一降至LPR-45BP（当前3.05%），首套房首付比例15%，二套房20%；公积金二套首付降至25%。

税费减免：增值税率降至3%，换房个税退税政策延续至2027年底，激活置换链条。

需求结构优化

刚需主导：300万元以下房源成交占比42.8%，60-90平方米户型占比超40%，小面积、低总价房源去化加速。

改善需求释放：120-140平方米改善户型需求激增，核心区优质房源（如学区房）价格上涨三四十万，部分老旧小区流动性承压。

供需关系改善

挂牌量回落：链家挂牌量从17-18万套降至14.5万套，优质房源库存减少，部分业主惜售。

决策周期缩短：客户带看/成交比下降，决策速度加快，成交周期较此前缩短。

三、区域表现差异

核心城区：西城、东城、海淀价格抗跌性强，学区房需求旺盛，部分房源价格上涨显著。

近郊板块：通州、大兴、昌平等区域因配套提升承接外溢需求，成交活跃度较高。

远郊区域：房山、平谷等刚需市场活跃，但延庆、密云等偏远区域因配套短板承压。

四、风险与挑战

区域分化风险：远郊区域库存压力大，需求修复缓慢，难以与核心区域同步上涨。

政策不确定性：后续政策调整若不及预期，可能影响需求释放节奏。

新房市场拖累：2026年一季度新房供应同比下降19.3%，成交偏弱，短期对市场情绪有压制。

五、未来展望

短期趋势：4月市场热度延续，周度成交有望稳定在3,000套以上，上半年整体成交保持平稳。

长期逻辑：市场进入“择优而选”的精细化时代，核心资产与普通资产分化加剧，政策优化空间仍存，刚需与改善需求长期存在。

综上，北京二手房市场在政策优化、需求释放及供需平衡的共同作用下，实现了量价齐稳的良性复苏，但区域分化与政策风险需持续关注。