一、能做抵押的房产（银行主流认可）
1. 商品房（住宅/公寓/别墅）
有不动产权证（房产证+土地证合一），产权100%个人所有。
可正常上市交易、无抵押/查封、无纠纷 。
房龄：通常≤25-30年，面积≥40-50㎡（不同银行略有差异）。
额度：住宅贷6-7成，别墅5-6成，利率最低。
2. 商业用房（商铺/写字楼/酒店式公寓）
产权清晰、有证、可过户。
临街商铺、核心地段写字楼更受欢迎。
额度：5成左右，利率高于住宅。
3. 已取证的回迁房/安置房/限价房
必须拿到不动产权证，满上市年限（通常满5年）。
无政策限制、可自由交易。
4. 部分政策房（满足条件）
经济适用房：满5年、补缴土地出让金、转为商品房产权后可抵押。
房改房（已购公房）：有证、补缴土地出让金、无上市限制。
5. 在建工程（开发商融资）
五证齐全、已完工部分可抵押，土地使用权一并抵押 。
二、绝对不能抵押的房产（法律+银行双禁止）
1. 产权不清晰/有争议
小产权房：集体土地、无国家产权证、乡/村发证，无法登记抵押 。
权属争议房：继承未分割、离婚未过户、共有产权人不同意 。
无证房：自建房、违建、未办证回迁房，无合法产权证明。
2. 公益/特殊性质房产
教育/医疗/市政：学校、幼儿园、医院、养老院、政府办公楼 。
文物/纪念建筑：文保单位、历史建筑，禁止抵押和交易 。
军产/校产/公房：产权属军队/学校/国家，个人只有使用权，无处置权。
3. 被限制交易/查封冻结
已抵押未结清：按揭中、余值不足，需先解押再二次抵押。
司法查封/冻结：涉诉、被法院查封、扣押、监管，无法交易 。
拆迁公告范围内：已公示拆迁，产权冻结，禁止抵押过户 。
4. 政策限制类
未满5年经济适用房：政策禁止上市，无法抵押。
宅基地/自留地：集体土地使用权，法律禁止抵押（荒地除外） 。
5. 银行内部拒收（能办证但难批）
房龄**>30年**、面积**<40㎡**、偏远地段、唯一小户型住宅。
产权人含未成年人（难处置）、共有人不同意。
三、实操判断三步法（快速自查）
1. 看证件：有没有不动产权证？是不是红本、可过户？
2. 查状态：有没有抵押/查封/冻结？有没有纠纷？
3. 核性质：是不是商品房/商业房？是不是公益/军产/小产权？
四、兰州本地补充（2026）
住宅：房龄≤25年、面积≥50㎡，额度6-7成，利率3.2%-4.2%。
商铺：临街、成熟商圈，额度5成，利率4.5%-5.5%。
回迁房：必须满5年、有证、补缴土地出让金。
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