福州二手房交易·2026.4最新全政策（全款/商贷/公积金）
一、核心政策
1. 商业贷款（2024.10起执行）
• 首付：统一15%（首套/二套无区别）
• 利率：3.05%（5年期，首套/二套同价）
• 套数认定：按购房所在区无房算首套（跨区县不算）
• 带押过户：全银行支持，免赎楼、免垫资
2. 公积金贷款（2025.5.8起执行，2026.4不变）
• 首付：20%（首套/二套同）
• 利率：
◦ 首套：5年以上2.6%，5年及以下2.1%
◦ 二套：5年以上3.075%，5年及以下2.525%
• 额度：单缴60万、双缴100万（2026.4）
• 余额可直接抵首付（福州长期执行）
• 套数认定：按购房所在区无房算首套
3. 税费（2026.1.1起）
• 增值税：未满2年3%；满2年免征
• 个税：住宅1%核定；满五唯一（省内唯一）免征；卖旧换新1年内可退个税
• 契税：
◦ 首套：≤140㎡1%；>140㎡1.5%
◦ 二套：1.5%
◦ 三套及以上：3%
4. 强制监管
• 福州：全额资金监管，必走监管户，无例外
• 网签/缴税/过户：e福州全流程网办
二、全款一次性流程（3–5天）
1. 产权核验+资格查询（e福州）：查查封/抵押/居住权；买方查套数限购。
2. 签合同+定金：签福州存量房买卖合同（网签版）；定金≤20%。
3. 网签（线上）：e福州提交合同，生成网签号。
4. 资金监管：买方将全款存入监管账户（银行/不动产中心）。
5. 缴税（线上）：e福州申报，缴契税/个税/增值税。
6. 过户（线上/线下）：不动产中心审核，1天出新证。
7. 放款+交房：监管户全款划卖方；交房、交钥匙、物业过户。
三、商业按揭流程（7–15天，首付15%、利率3.05%）
1. 产权核验+资格查询（同全款）
2. 签合同+定金（同全款）
3. 银行预审：提交征信、流水、收入证明；1天出预审通过。
4. 网签+资金监管：买方存15%首付入监管户。
5. 银行面签+审批：签借款合同；3–5天批贷。
6. 缴税（线上）（同全款）
7. 过户+抵押：出新证后同步办抵押（银行）。
8. 银行放款：抵押完成后1–3天放款至监管户。
9. 交房：监管户划全款给卖方；交房、物业过户。
四、公积金贷款流程（10–20天，首付20%、首套2.6%）
1. 产权核验+资格查询：额外查公积金连续缴存6个月+。
2. 签合同+定金（同全款）
3. 公积金预审：提交缴存证明、征信、流水；1–2天出预审。
4. 网签+资金监管：买方存20%首付入监管户（余额可抵）。
5. 公积金面签+审批：签借款合同；5–7天批贷。
6. 缴税（线上）（同全款）
7. 过户+抵押：出新证后同步办抵押（公积金中心）。
8. 公积金放款：抵押完成后3–5天放款至监管户。
9. 交房：监管户划全款给卖方；交房、物业过户。
