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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
在上海，只要名下有房，很多人遇到资金问题时，第一个想到的就是房产抵押贷款。
做生意要周转，店里要备货，公司要发工资，项目要垫资；或者个人手里一堆信用贷、网贷、小贷，月供压得喘不过气，想换成一笔低息、期限长的银行贷款。这个时候，房抵确实是很多人的首选。
为什么？
因为房子是硬资产。相比纯信用贷款，银行有抵押物，安全感更强，所以额度更高、利率更低、期限也更长。尤其是在上海这种房产价值比较高的城市，一套房如果资质还可以，确实能帮你解决不少资金问题。
但房抵也不是“有房就随便贷”。银行看房子，也看征信，看收入，看负债，看公司，看资金用途。你要是上来就拿房产证到处问，可能问一圈也没问明白，甚至还把征信查询弄多了。
所以今天这篇就按上海房抵的真实办理逻辑，把适合人群、利率、额度、期限、流程和常见问题都说一遍。
先说哪些人适合做房产抵押。
第一类，是中小微企业主和个体工商户。
这类人最常见。比如你在上海开公司、开店、做贸易、做工程，平时现金流一紧，就需要一笔资金周转。拿房子做抵押，申请经营贷款，用来进货、付供应商款、发工资、装修扩店，这些都属于比较常见的经营用途。
第二类，是有大额资金需求，但房子暂时卖不掉的人。
上海房子价值高，但房子不是现金。有些人急着用钱，房子挂出去一时半会儿卖不掉，或者价格不合适不想低价卖。这种时候，如果房子还有抵押空间，做房抵比硬卖房更现实。
而且不管你的房子有没有按揭，只要有余值，都可以看方案。全款房可以做一押，有按揭的房子也可以考虑二抵，或者先批贷款再结清原按揭重新上抵。
第三类，是想用低息置换高息的人。
这类客户现在特别多。
手里有几笔信用贷、消费金融、网贷、小贷，每个月还款日乱七八糟，利息高，期限短，月供压得特别重。这个时候，如果名下有房，可以考虑把这些高息短债整理成一笔房产抵押贷款。
好处很直接：利率降下来，期限拉长，月供压力小很多，现金流也能缓过来。
比如原来几笔贷款加起来每个月要还三四万，换成一笔房抵后，可能每个月只需要还几千或者一万多。对很多人来说，不是少还一点钱的问题，而是终于能喘口气了。
申请房抵之前，先别急着问哪家银行利率最低。
你要先搞清楚自己的情况。
房子在哪里，住宅还是商铺，面积多大，房龄多少，评估价大概多少，有没有按揭。
你自己征信怎么样，有没有逾期，查询多不多，网贷多不多，信用卡有没有刷满。
你有没有公司，公司成立多久，有没有流水、纳税、合同、发票，经营是否真实。
这些东西决定了你能不能做，能做哪家银行，额度能做到多少，利率能不能低。
下面说上海房抵一些常见情况。
先说利率。
房产抵押贷款分经营抵押和消费抵押，两者利率不太一样。
上海目前经营性抵押贷款，1000万以内的普惠类产品，常见利率大概在年化2.4%到3.5%左右。资质比较好的客户，现在很多能做到2.6%左右。具体还是要看银行政策、客户资质和房子情况。
消费抵押贷款利率一般会高一些，常见大概在3.8%到4.5%左右。
所以同样是房抵，经营贷和消费贷的成本差别还是挺明显的。如果你有真实经营，能走经营贷，通常会更划算。
再说额度。
经营性房抵的额度，主要看房子的评估价。
一般上海住宅能做到评估价的65%到70%左右。部分银行、部分优质房产可能更高，但不能一概而论。
小微普惠抵押贷款，很多银行优惠政策主要集中在1000万以内。对公抵押额度更高，有些能做到单笔3000万到5000万，但资料要求、审批要求也会更高。
消费抵押贷款虽然理论上也能按照评估价的一定比例来算，但实际额度上限通常比经营贷低很多。很多银行消费抵押最高也就100万到300万，个别银行理论上能做到500万，但不是主流。
所以如果你房子很值钱，又有较大资金需求，一般还是经营贷更合适。
再说期限。
经营性房产抵押贷款，授信期限常见是5年到20年。单笔借款期限可能是1年、3年、5年，也有银行能做20年、30年。
消费抵押贷款授信期限也可能做到5年到20年，但具体单笔期限要看银行，有的能做到10年，有的常见就是1年、3年、5年、10年。
有一点要注意，期限超过5年的产品，大多数会要求等额本息、等额本金，或者组合还款。真正能做到20年、30年的，基本就更像按揭房贷那种还款逻辑了，不太可能一直纯先息后本。
再说还款方式。
房抵常见两种：等额本息和先息后本。
上海很多经营抵押产品，会支持先息后本，也就是每个月只还利息，到期归还本金。对做生意的人来说，这种方式前期月供压力小，资金使用更灵活。
有些银行还支持随借随还、循环授信、无还本续贷。也就是说，你用多少算多少利息，不用的部分不计息，到期符合条件还能续贷，不一定每次都要先还本金再重新借。
提前还款方面，不少银行没有违约金，或者满足一定期限后提前还不收违约金。这个要在申请前问清楚。
再说抵押方式。
全款房可以做一押，这个最好理解。
有按揭的房子，如果还有余值，也可以做二次抵押。比如你房子评估价800万，按揭余额还有300万，如果银行认可评估价和抵押率，中间还有空间，就可以看二抵方案。
还有一种是先申请新银行贷款，批复出来后，用自有资金或者过桥资金把原按揭结清，解除原抵押，再重新抵押给新银行放款。
这两种方式都能做，区别是成本、流程、银行选择不同。
很多人最关心通过率。
房抵比信用贷宽松一些，这是事实。因为有房子做抵押，银行对征信查询、负债这些问题，确实不会像纯信用贷那么敏感。
但宽松不等于不看。
你如果只是查询多一点，有几笔网贷，负债不算特别夸张，没有严重逾期，很多银行还是能沟通的。
但如果当前逾期、代偿、呆账、司法执行、征信严重不良，那就算有房，也不是所有银行都愿意接。
流水方面，现在有些银行并不一定死卡开票和纳税。如果个人流水、财务报表、经营合同能体现真实经营，也有机会沟通。
公司方面，也不是每家银行都要求公司必须经营很多年。现在上海有些银行可以接受新产证、新执照，甚至新公司和新产证同时存在的情况，也就是市场上常说的“双新”。但能做不代表随便做，还是要看整体逻辑是否合理。
再说一个大家经常问的问题：不是自己的房子能不能抵押？
可以，但要看关系和银行接受度。
直系亲属之间比较常见。比如夫妻、父母、子女，一方是房产抵押人，另一方是借款人，银行通常接受度比较高。上海大部分银行都能看直系抵贷不一。
非直系就难很多。比如兄弟姐妹、朋友、第三方房产来抵押，只有少部分银行能接受，而且审核会更细，关系、用途、还款来源都要解释清楚。
再说没有公司能不能做。
没有公司也不是完全没办法。
第一种，可以新注册公司，或者通过过户、增加股东等方式满足银行要求。
第二种，可以做实际控制人证明。比如你不是法人，但你实际控制某家公司，公司能开具相关证明，有些银行也能看。
第三种，可以抵贷不一。比如房子在你名下，公司在配偶、父母、子女、兄弟姐妹或朋友名下，由公司作为借款主体，房子作为抵押物。
第四种，直接做消费抵押贷，不需要公司。但消费贷额度一般低一些，利率也比经营贷高一些。
按揭房能不能做？
能，主要有两种办法。
一种是直接做二抵。只要按揭正常还款满一定时间，房子评估价减掉剩余按揭后还有余值，就可以看二次抵押。
另一种是先找新银行申请抵押贷款。等批复下来以后，再用自有资金或过桥资金结清原按揭，解押后上新银行抵押，再放款。
如果你房子按揭余额不高，评估价值又够，这种操作在上海很常见。
新公司能不能做？
可以。
上海市场上现在接受“单新”的银行不少，比如新公司或者新产证二者有一个是新的，也能看。
“双新”也不是完全没银行做，只是选择少一些，银行会更关注你的真实经营、资金用途、房子情况和个人资质。
多久能放款？
如果资料准备齐全，客户情况不复杂，房子没特殊问题，正常从申请到放款大概两周左右。
一般是申请到出批复一周左右，后面办理抵押登记、出他项权证、银行放款再一周左右。
当然，如果中间涉及赎楼、解押、过桥、产权复杂、资料不齐，时间就会拉长。
最后说一个很多人会误会的问题：抵押贷款是不是直接打到自己卡里？
一般不会。
无论经营用途还是消费用途，银行通常都会要求提供第三方收款账户。
经营贷的逻辑是，你这笔钱是用于公司经营，比如进货、采购、付供应商款。银行为了保证资金专款专用，会要求你提供合同、发票、采购资料等，然后把钱打到合作方或供应商账户。
消费贷也可能要求提供合理用途和对应收款账户。
银行这样做，是为了避免贷款资金流入楼市、股市、理财、还贷款、还信用卡等监管禁止领域。现在资金用途查得越来越严，不要觉得钱到账就能随便转。
简单总结一下。
上海房产抵押贷款，适合有房、有真实资金需求、有还款能力的人。
如果你是企业主，需要经营周转，可以看经营抵押贷。
如果你没有公司，只是个人消费用途，可以看消费抵押贷。
如果你有高息网贷、小贷、信用贷，也可以考虑用房抵做低息置换。
但申请前一定要先规划，不要盲目申请。
房子能不能做、能贷多少、利率多少、期限多久、走经营还是消费、做一押还是二押、是否需要过桥，这些都要提前判断。
同样一套房，同样一个客户，不同银行结果可能差很多。选对银行，可能顺顺利利两周放款；选错银行，资料交了一堆，最后批不下来，还白白多一次查询。
贷款这件事，不怕慢一点，怕的是没想清楚就乱试。
先把自己的房产、征信、负债、收入和公司情况整理清楚，再去匹配产品。这样做房抵，才是真正省时间、省成本、少走弯路。
最后，我是上海ALIEN,更多融资贷款问题欢迎联系小编ALIEN⬇️⬇️⬇️
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