【汇恒人文】儿子房产母亲代卖,中介合同有效吗?

基本案情

2024年10月28日，万某与某中介公司签订《房产速销推广协议》约定：万某委托中介公司以109万元出售房屋；若委托期间成交，不管最终成交价格多少，万某须支付最终成交价1%佣金；万某不得委托其他中介或取消委托，如万某违反约定，需支付约定房价2%的违约金。

2024年11月16日，万某通过其他中介公司售出房屋，并完成过户。原中介公司以万某违约为由要求万某按约定支付违约金，万某称，案涉房产登记在儿子李某的名下，《房产速销推广协议》未取得儿子李某的授权应属无效，不同意支付违约金，双方协商未果，诉至法院。

法院审理

法院审理认为，本案系中介合同纠纷，案涉《房产速销推广协议》对房屋坐落、价格、佣金及违约责任等主要条款作出了明确约定，系当事人真实的意思表示，不违反法律法规，合法有效，当事人应当按照约定履行义务。关于被告万某和原告中介公司签订的《房产速销推广协议》未取得案涉房产所有权人李某的授权，是否有效的问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款规定，无权处分的事实不影响合同的效力。故案涉《房产速销推广协议》合法有效，被告应就其违约行为承担违约责任。最终，判决被告万某向原告某中介公司支付违约金21800元。

法官说法

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款规定：“以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。”

本案中，被告万某与原告签订的《房产速销推广协议》中介合同是以设定财产权利为目的签订的，协议签订时被告虽然不是案涉房产所有人，但无权处分的事实不影响合同的效力，被告仍应就其违约行为承担违约责任。

法官提醒，在房产交易等常见领域，无权处分人在签订中介合同之前，宜采取合理恰当的方式，取得所有权人的明确同意。否则，无权处分人可能需要承担违约责任，也极易引发家庭内部矛盾纠纷，破坏和睦的家庭关系。