一、买房篇：契税怎么交？
买房时，只需关注一个税种：契税。税率高低由两个因素决定：你名下有几套房，以及房子是否超过140平米。
1. 家庭首套住房
· 认定标准：家庭成员（含买家本人、配偶及未成年子女）名下无其他住房。若父母与成年子女合买，视为两个独立家庭分别认定。
· 税率分界线：
· 面积 ≤ 140㎡：按成交价的 1% 缴纳。
· 面积 ＞ 140㎡：按成交价的 1.5% 缴纳。
2. 家庭第二套住房
· 税率分界线：
· 面积 ≤ 140㎡：按成交价的 1% 缴纳。
· 面积 ＞ 140㎡：按成交价的 2% 缴纳。
3. 家庭第三套及以上住房
· 统一税率：不再区分面积，一律按成交价的 3% 全额征收。
注意：上述“成交价”均指不含增值税的价格。
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二、卖房篇：需缴哪些税？
卖房比买房复杂，涉及增值税和个税，计税逻辑取决于你持有了多久以及房子是否是普通住宅。
情形A：出售普通住宅（持有不足2年）
· 增值税：全额征收。计算方式：销售额 ÷ (1 + 3%) × 3%。此外还需以增值税额为基数，缴纳附加税费（城建税、教育费等）。
· 个税：按“财产转让所得”的20%征收。计税基础 = 卖房收入 - 房屋原值 - 合理税费。若无法提供原始购房票据，税务机关可核定征收。
情形B：出售普通住宅（持有满2年及以上）
· 增值税：直接免征。
· 个税：分两种情况：
1. 免个税条件：该住房是你家庭唯一住房，且你持有自用超过5年。两者缺一不可。
2. 需缴个税：不满足上述“满五唯一”条件的，仍需按差额的20%缴纳，票据不全则核定征收。
情形C：出售非居住用房（如办公、商铺、车库等）
无论持有多久，均需申报以下税费：
· 增值税：按差额征收。计算方式：(销售额 - 购买原价) ÷ (1 + 3%) × 3%，另需缴纳附加税费。
· 个税：按差额的20%征收。
· 土地增值税：按增值额分级累进征收。扣除项目有特别算法：如果能提供发票，可按发票金额每年加计5%扣除，购房时缴的契税也能抵扣。
· 印花税：按合同金额的万分之五缴纳。
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三、特殊过户：赠与与继承
1. 受赠房产
· 个人所得税：
· 不用交的情形：房屋来源于直系亲属（配偶、父母、子女、祖孙、兄弟姐妹）或有直接抚养/赡养关系的人。
· 需要交的情形：其他情况视为“偶然所得”，按受赠价值的20%缴税。
· 契税：无论是否直系亲属，受赠方一律按税务机关核定价格的 3% 缴纳。
· 印花税：双方各万分之五。
2. 继承房产
· 契税：法定继承人（配偶、子女、父母等）直接免征；非法定继承人获赠房产，需缴3%契税。
· 印花税：按万分之五缴纳。
· 个人所得税：不征收。
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四、专项福利：换房退税
如果你打算“卖一买一”改善住房，有项个税退税政策值得关注。
· 政策有效期：2026年1月1日 至 2027年12月31日。
· 核心条件：卖掉现有住房后，1年内重新购入住房。
· 退税额计算：
· 新购住房花费 ≥ 卖出住房收入：已缴个税全额退还。
· 新购住房花费 ＜ 卖出住房收入：按比例（新房价 / 卖房价）退还部分个税。
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温馨提示：各地政策执行细节可能存在差异，办理前务必向当地不动产登记中心或税务局（12366热线）核实。
