【圣辉】2026年4月46.27宁波二手房成交数据

一、整体数据概况

本次汇总宁波海曙、江北、鄞州、奉化、杭州湾五大板块，共计156条二手房真实成交数据，涵盖刚需安置房、刚改商品房、高端改善豪宅、公寓小户型全品类房源；
面积跨度：13㎡—221㎡，总价跨度：4万—908万，单价跨度：0.32万/㎡—4.37万/㎡；
整体市场呈现：刚需低价房源成交量大、高端改善两极分化、远郊板块价格塌陷、核心地段保值性强。

二、各区域房价&成交行情分析

1、鄞州区 — 绝对核心，房价天花板

• 高端标杆：江山万里明湖悦府单价4.37万/㎡、绿城凤起潮鸣4.12万/㎡，是宁波目前二手房价格顶端；

• 改善主力：南部商务区、东部新城、福明、钟公庙普遍单价2.2万-3.5万/㎡，次新小区流动性最好；

• 刚需洼地：云龙、东吴、下应部分安置小区，单价0.7万-1.0万/㎡，性价比高；

• 热门板块：潘火、邱隘成交房源最多，刚改房源去化最快，是鄞州成交主力军。

2、海曙区 — 老城区稳中有分化

• 高端改善：新芝源境府、中海境上源境、维科上院等高端项目，单价2.6万-3.6万/㎡，地段稀缺保值；

• 中段主流：望春、段塘、南门次新小区，单价1.5万-2.5万/㎡，自住刚需首选；

• 板块洼地：集士港、古林、高桥、洞桥，大量安置房/刚需盘，单价0.8万-1.2万/㎡；

• 重点提醒：集士港整体房价偏低，成交单价普遍8千左右，板块升值动力弱，刚需自住可以，投资不建议。

3、江北区 — 两极分化明显

• 优质板块：姚江新区、江北万达、孔浦，单价1.2万-2.5万/㎡，姚江沿线改善房源保值不错；

• 刚需弱势板块：庄桥、洪塘、慈城，大量安置房成交，单价0.7万-1.1万/㎡；

• 慈城板块整体价格偏低，文旅属性大于居住属性，投资保值能力差。

4、奉化区+杭州湾新区 — 宁波房价重灾区

• 整体单价普遍 0.32万—1.0万/㎡，恒大御海天下、杭州湾伊水湾花苑单价仅0.32、0.42万/㎡；

• 方桥、岳林、江口刚需盘扎堆，成交量一般、价格持续走低；

• 结论：奉化、杭州湾只适合极低预算自住，完全不适合投资，流通性极差，转手困难。

三、房源户型&总价段市场特征

1. 主力成交面积：60—130㎡刚需、刚改三房/两房占比超80%，是市场流通最旺的户型；

2. 小户型公寓/老破小（13-50㎡）：总价极低，但单价分化大，适合过渡自住，无升值空间；

3. 大平层140㎡以上：只有鄞州核心、海曙老城高端小区能高价成交，偏远板块大户型难卖、折价严重；

4. 总价结构

◦ 50万以内：奉化、杭州湾、集士港、慈城、庄桥安置房为主

◦ 50—150万：全市刚需主流，成交量最大

◦ 150—300万：鄞州、海曙、江北刚改主力

◦ 300万以上：集中在鄞州核心、海曙高端改善盘

四、买房避坑&置业建议（实战干货）

✅ 值得入手板块

1. 鄞州：南部商务区、东部新城、潘火、邱隘（流通性强、保值稳）

2. 海曙：望春、段塘、西门老城区（配套成熟、自住舒适）

3. 江北：姚江新区、江北万达周边

❌ 坚决避坑板块

1. 集士港、古林、高桥（海曙西部乡镇，房价涨不动、流通差）

2. 慈城、庄桥偏远片区（江北洼地，升值乏力）

3. 全奉化、杭州湾新区（价格持续走低、转手难、投资必亏）