二手房选房全流程注意事项（超实用干货）
一、先定硬性门槛（不踩基础坑）
1. 产权核心- 必须70年住宅产权，避开公寓、商办、小产权、回迁未办证房。
- 查房产证：是否满二、满五唯一，直接省增值税、个税。
- 核实产权人：房产证所有人必须全部到场签字，共有产权人缺一不可。
2. 房屋状态排查- 查是否抵押、查封、冻结、涉诉，避免付了钱过不了户。
- 有无租赁未到期，买卖不破租赁，交房容易扯皮。
- 继承房、赠与房要注意：后期税费、手续更麻烦。
二、楼栋&楼层&户型避坑
1. 楼栋位置- 避开临街、临高架桥、垃圾站、配电房、化粪池、楼间距过近。
- 优先小区中间、不临主干道，安静且隐私好。
2. 楼层选择- 低层：潮湿、采光差、蚊虫多、隐私差。
- 顶楼：漏水、夏天暴晒、冬冷夏热。
- 设备层、腰线层尽量避开，易渗水、采光遮挡。
- 优选中间楼层，黄金楼层流通性最好。
3. 户型格局- 优先南北通透、方正无缺角、动静分区。
- 避开暗厨暗卫、长走廊浪费面积、入户直冲阳台/卫生间。
- 看承重墙，后期能不能改造，避免砸墙违规。
三、实地看房重点（肉眼能查出的隐患）
1. 房屋质量- 墙面、天花板、墙角：看渗水、发霉、开裂、水印。
- 卫生间、厨房：闭水试验痕迹，地面是否返潮、下水是否堵塞反味。
- 门窗：密封好不好、漏不漏风、玻璃有无破损。
2. 采光&通风- 白天不同时段看房，看遮挡、日照时长。
- 低楼层重点看前方楼栋会不会挡光。
3. 噪音&隐私- 听车流噪音、小区广场舞、楼下商铺噪音。
- 楼间距近，对面能直视屋内的慎选。
四、小区配套&物业（居住舒适度关键）
1. 配套- 学区：确认对口学校是否稳定、有无落户年限要求。
- 地铁、公交、商超、医院、菜市场日常便利性。
- 车位配比：是否好停车、车位售价/租金多少。
2. 物业&小区环境- 看小区绿化、楼道卫生、安保门禁、监控是否完善。
- 打听物业费高低、物业口碑，差物业后期糟心事多。
- 小区入住率、租客多不多，租客多人员杂乱。
五、税费、价格&交易避坑
1. 税费提前算清- 契税、个税、增值税、中介费、维修基金、评估费等。
- 明确谁承担税费，写入合同，避免中途加价。
2. 价格议价- 同小区近3个月成交价做参考，不被挂牌价忽悠。
- 看装修折旧、房龄、楼层、朝向合理砍价。
3. 交易关键风险- 坚决资金监管，不直接私下大额转账给房东。
- 合同写清：交房时间、家具家电留存、户口迁出时间、违约赔付。
- 约定户口限期迁出，避免买房落不了户、孩子没法上学。
六、房龄&贷款关键点
- 房龄超过20年，银行贷款额度低、年限短、利率可能上浮。
- 老小区注意管道老化、线路老旧、有无停水停电通病。
- 提前查自己征信，确认能贷多少、首付比例、利率政策。
