万柳26年4月二手房成交总结和分析

万柳，2026年4月份二手房成交数据
共计成交40套，上个月多点开花，豪宅和刚需需求端都比较活跃，反而改善型的三、四居成交较少。
1️⃣一居室成交13套，全部集中在蜂鸟，成交时间集中在中下旬，原始名额价格基本稳定在520-560万之间，具体看面积、楼层和朝向；
2️⃣两居室成交7套，临河社区碧水、康桥两居价格下调，导致阳春、光大两居客户导流；
🍀3、4月份是学区房的旺季，5月份信息采集，当年上学的都需要在5月中旬之前过户、落户，所以3、4月份，一居和两居集中成交；
3️⃣三居室分为两部分，一是板楼南北三居，仅成交涧桥一套南北三居；塔楼三居成交7套，其中阳春4套，一套打开突破口后陆续参考上一套价格成交；
🍀阳春价格回落，较比万柳所有小区中的刚需三居，性价比最高且价格有所突破，所以连续成交4套；
板楼三居成交减少，主要是年前成交一波板楼三居后，整体价格都有回升，所以成交量减少，目前还是处于以价换量的市场阶段；
4️⃣四居室品质社区仅涧桥、锋尚和怡水园各成交1套外，豪宅万城华府和书院共成交6套。
🍀品质四居室和板楼三居成交逻辑一样，同样也大部分都是万柳内部业主置换或添置；
豪宅市场不仅局限万柳，海淀区的豪宅成交都比较活跃，西山别墅区成交四合院、1-3月份颐和原著成交3套独栋，套均1亿以上；华府成交5套，书院1套，稀缺的地段、产品吸引客户。

进入5月份后，之前卖的二手房业主过户拿到钱会出手新房，热点新房的成交和关注度会起来一些；临近年中5、6月份，开发商价格都有折扣和优惠，价格低于一些热门板块的二手，客户导流；再加上最新四代住宅，户型、园林、物业的升级，一些新房也逐渐快交房，所以成交量活跃，比如海淀朱房村华润的项目，廖公庄地铁旁中建和金隅的项目，单月成交套数30+。

目前市场还处于以价换量阶段，价格基本和年前持平，对于卖方来说，还是以珍惜客户，解决问题为主，切不能因政策风声而预期上涨，反而增加成交难度；
客户当下购房理性，由以前楼盘间的竞争转为商圈性的竞争；关注成交价而非挂牌价；

对于买方来说，现阶段政策宽松，议价幅度减小，新增房源减少，可选择性不如以前那么多，有合适房源建议果断一些；当下市场虽然理性，但是遇到优质房源，还是会出现很快成交的现象。