二手房回暖:带看量回升,政策效应显现

写在前面

2026年的春天，楼市终于有了点生气。

上海3月二手房成交3.1万套，创近5年同期新高；北京、深圳、广州同步止跌回升；四大一线城市二手房价结束连续11个月的下跌。更关键的是带看量——上海周末带看量较新政前提升50%以上，北京某门店成交量较1月提升60%。

这些数字背后，是政策、供需、预期三重共振的结果。本文梳理这轮回暖的真实成色，以及接下来市场会往哪走。

一、数据：量价齐稳，不是小阳春

先看最硬的数据。

2026年3月，国家统计局70城房价数据给出了一个明确信号：北京、上海、广州、深圳四大一线城市新房、二手房价格同步回升。二手房环比上涨0.4%，结束了此前连续11个月的下跌；新房环比上涨0.2%，是2025年5月以来首次集体上行。

上海的表现最抢眼。3月二手房成交31,215套，环比增幅176%，创近5年峰值。4月成交28,742套，同比涨22.3%，创下近十年4月新高。价格方面，2月环比涨0.2%，3月环比涨0.4%，连续两月上涨且涨幅扩大。一个值得注意的细节：挂牌量从2025年4月约12万套的高点，降至2026年1月的8.9万套，累计降幅26%。供需关系在实实在在改善。

北京3月网签19,886套，近15个月高点；4月网签17,893套，同比涨超15%。核心学区房率先放量，有报道称部分学区房价格上涨30-40万元。刚需房源占比超六成——这说明这轮回暖不是炒家进场，是真实需求在释放。

深圳4月一二手住宅合计网签9,044套，环比增长15%，时隔一年重回9,000套以上。一手住宅3,400套，环比涨20%；二手住宅5,644套，环比涨11%。改善型需求明显增强，部分高端项目去化率超过九成。

广州4月二手住宅网签10,426套，同比增长4.84%，延续小阳春热度。

但全国层面，百城二手住宅均价仍在同比下跌8.34%。回暖集中在核心城市，全国整体仍在筑底。

二、带看量：最真实的先行指标

成交量滞后，带看量先行。

上海某中介徐汇区门店的数据很说明问题：3月主动成交量约110套，较1月提升60%；周末客户带看量较新政前提升50%以上。7天内成交的客户明显增多，说明购房者决策周期在缩短，观望情绪在消退。

北京的情况类似。年轻人购房意愿显著提升，首次购房的刚性需求占比超过60%。有中介反映，原先挂牌两个月无人问津的房源，现在带看量一周能到5-6组。

深圳的带看量回升更多体现在改善型客户上。总价1000万以上的房源带看活跃度明显提升，部分高端项目周末单日带看量突破50组。

带看量回升背后有两个逻辑：一是政策降低了门槛，让原本不具备购房资格的人群入场；二是价格调整到位，让部分购房者觉得"可以出手了"。

三、政策：从"着力"到"努力"，一字之差

这轮回暖，政策是核心推手。

2026年4月28日，中央政治局会议明确"努力稳定房地产市场"。注意这个表述——从之前的"着力稳定"到"努力稳定"，一字之差，强化了主观能动性。

会后不到一周，重点城市密集出台政策：

深圳（4月29日）：定向放宽福田、南山、宝安新安街道限购；允许持居住证的非深圳户籍居民购房；上调公积金贷款额度，家庭从110万元提至130万元，叠加各类政策最高可贷351万元；对初婚初育家庭给予贷款支持。

广州（4月30日）：加码"卖旧买新"购房补贴；大幅提高公积金贷款额度，个人最高100万元，两人及以上200万元，符合条件的家庭最高360万元；鼓励"网签后即入学"；鼓励国企收购二手住宅用作保障性住房。

天津（4月30日）：鼓励收购存量房；优化积分落户；鼓励各区向人才、新市民、应届大学毕业生发放购房补贴。

武汉（4月30日）：阶段性实行分区认定首套房；解绑改善置换限制。

苏州（5月2日）：11个方面优化调控，构建从基础人才到顶尖人才的分层补贴体系，支持国企开展住房"以旧换新"。

这轮政策逻辑很清晰：不是大水漫灌，而是精准滴灌。限购松绑针对核心城区，公积金提额托底刚需，收购存量房消化库存，人才政策绑定长期需求。

四、回暖成色：反弹还是拐点？

市场上有两种声音。

一种认为这是政策刺激下的短期反弹，类似2014年"930"、2018年部分城市松绑后的脉冲式行情，持续3-6个月后重新回落。

另一种认为这是趋势性拐点，理由有三：核心城市供需关系真实改善（上海挂牌量降26%）；国际投行集体转向（高盛、摩根大通、瑞银罕见看多）；政策从应急托底转向标本兼治，持续性和针对性都更强。

事实可能在两者之间。

从成交量看，上海3.1万套的单月成交已经接近2015-2016年那轮牛市的水平，但价格涨幅温和（环比0.4%），说明这轮是"量升价稳"，不是"量价齐升"。北京、深圳的回暖也集中在刚需和改善段，豪宅市场虽有起色但远未到火爆。

从城市分化看，这轮回暖明显是"核心城市俱乐部"的盛宴。百城二手住宅均价同比仍跌8.34%，三线、四线城市几乎没有感受到暖意。这种分化意味着政策托底目标很明确——稳住一线城市，带动强二线，其他地方暂时顾不上。

从购买力看，刚需和刚改是主力，总价200-400万元的房源成交最活跃。这部分购房者对利率敏感、对政策敏感，一旦政策效应边际递减，需求释放速度也会放缓。

更直白地说：这轮回暖是核心城市在政策催化下的筑底修复，不是新一轮暴涨的起点。

五、未来走向：三个确定和两个不确定

确定性一：政策还会继续发力。

中央政治局会议定调后，各地政策窗口已经打开。接下来可能的动作：更多城市跟进松绑限购、公积金贷款额度继续上调、"以旧换新"在更多城市推广、收购存量房范围扩大。政策工具箱远未用尽。

确定性二：城市分化会进一步加剧。

一线城市和强二线城市（杭州、南京、成都等）会率先完成筑底，部分城市甚至可能出现温和上涨。但三线及以下城市库存压力仍然巨大，人口流出、产业薄弱的问题不是短期政策能解决的。未来的中国楼市，将越来越像"两个市场"——核心城市圈和非核心区域。

确定性三：品质会成为新的定价逻辑。

这轮回暖中，高品质、强配套的新房项目价格保持坚挺，部分出现溢价；而房龄老、物业差、配套弱的二手房不得不"以价换量"。未来买房，区位、品质、服务的权重会越来越高，"随便买套房都能涨"的时代彻底结束了。

不确定性一：居民收入和就业预期。

房地产归根结底是经济问题。如果就业市场持续承压、居民收入增长乏力，即便政策再宽松，购买力也难以持续。目前数据显示居民收入增速在放缓，这对房地产需求的长期支撑是一个隐患。

不确定性二：国际环境对资产价格的冲击。

美联储货币政策、地缘政治风险、人民币汇率波动，都会影响国内资产价格，房地产也不例外。如果外部环境出现剧烈变化，政策托底的效果也可能被对冲。

六、给普通人的实操建议

如果你在一线城市或强二线城市，近期有购房打算，这里有几个参考：

刚需群体：现在的政策环境是友好的——利率低、首付比例低、选择余地大。如果工作稳定、收入预期尚可，可以考虑出手。优先选择地铁沿线、配套成熟、学区尚可的房源，这类资产保值能力强。

改善群体：这轮政策对改善置换的支持力度很大，"卖旧买新"有补贴、公积金提额、部分城市还允许多孩家庭多购一套。如果你手上有老破小想换品质更好的房子，现在是政策窗口期。

投资群体：别急着冲。这轮回暖不是普涨行情，核心城市、核心地段的优质资产才有机会。如果你不是专业投资者，现在进场买房的性价比远不如前几轮周期。

不急着买房的人：可以再看看。政策还在持续发力，未来几个月可能会有更多利好落地。但也别指望房价会大跌——政策底已经夯实，市场底也在形成，大幅下跌的空间基本被封死了。

七、写在最后

这轮二手房回暖，是政策、供需、预期三重共振的结果。带看量回升、成交量放大、价格止跌，三大信号同时出现，说明核心城市确实在筑底。

但别把这当成新一轮暴涨的开始。高盛们看多，看的是一线城市的结构性机会，不是全国普涨。政策的目标是"稳"，不是"炒"。

对普通人来说，最大的变化是：观望了两三年的需求开始进场了，市场信心在修复。这就够了。毕竟，一个健康的楼市，不需要天天涨，只需要有人买、有人卖、价格不暴涨也不暴跌。

2026年的楼市，正在回到这个状态。

数据来源：国家统计局（2026年3月70城房价数据）、上海证券报（2026年5月3日）、中国新闻网（2026年4月3日）、新浪财经、腾讯新闻、金融界（2026年4月24日报道）