上海4月楼市:二手房十年新高,刚需托底、改善回暖

2026年上海“金三银四”收官，4月楼市呈现二手房量创十年新高、新房量缩价升的结构性行情，刚需持续托底，改善需求稳步复苏，市场走出明确修复通道。

一、整体成交：二手房狂飙，新房结构性调整

1. 二手房：成交28742套，同比涨22.3%，十年4月最高

• 网签28742套，同比+22.3%（2025年4月23506套），创近十年4月新高，超越2019年（27080套）、2020年（26200套）同期峰值。

• 环比3月（31216套）微降8%，但受清明3天假期影响，剔除假期后成交动能与3月持平。

• 日均成交958套，8天破千套；4月11日单日1632套，创近五年单日纪录。

• “金三银四”累计成交5.92万套，近五年同期第一。

2. 新房：成交9895套，环比-7%，均价大涨65%

• 成交9895套，环比3月（10642套）-7%；成交面积101.2万㎡，环比-7%。

• 成交均价73928元/㎡，环比+65%，核心为改善型高价盘集中网签带动结构性抬升。

• 户型结构：75-123㎡（约60%）、120-216㎡（约30%）为主，改善主导。

二、成交结构：刚需绝对主力，改善边际回暖

1. 二手房：500万以下占70%+，刚需托底

• 200-400万：绝对主力，占比超50%，以外环内成熟老破小、地铁沿线刚需两房为主。

• 300万以下：占比超40%，老破小、小户型老公房成交活跃，新上海人首置集中入场。

• 500-800万改善：占比约25%，环比3月提升3-5个百分点，置换链条打通，“卖旧买新”增多。

• 800万以上高端：占比不足5%，小幅回升，核心区次新改善、学区房带看量涨约50%。

2. 新房：改善主导，刚需新盘稀缺

• 刚需（300-500万）：占比约10%，中外环远郊少量刚需盘去化稳定。

• 改善（500-1000万）：占比约60%，近郊品质改善盘（如嘉定、青浦、松江）成交主力。

• 高端（1000万+）：占比约30%，核心区（黄浦、徐汇、杨浦）豪宅网签带动均价上行。

三、价格与预期：量升价稳，温和修复

• 二手房：成交均价环比3月+1.2%，连续2个月温和上涨；国家统计局数据显示，2-3月上海二手住宅价格环比分别+0.2%、+0.4%，止跌回升明确。

• 房东预期：议价空间收窄，优质房源（地铁房、学区房、次新）挂牌价小幅上调，挂牌量从17万套峰值降至13-14万套，高性价比房源去化加速。

• 客户预期：带看量稳定，刚需“租不如买”（部分小区租售比2.5%-3%，接近公积金利率2.5%），置换链条持续打通。

四、核心驱动：政策+需求双轮发力

1. 政策红利持续释放：非户籍社保年限缩短、公积金贷款额度提高、普通住房标准放宽，购房门槛与成本双降。

2. 刚需集中入场：新上海人首置、年轻家庭刚需，300-400万房源供需两旺。

3. 置换链条激活：低总价房源成交活跃后，业主置换改善盘，形成“刚需→改善→高端”良性循环。

4. 市场信心修复：二手房量创十年新高，带动整体预期回暖，价格止跌回升。

五、后市判断：稳中有升，结构为王

• 短期（5-6月）：热度延续，二手房日均成交维持800-900套，价格温和上涨（月涨幅1%-2%）；新房改善盘持续去化，均价高位震荡。

• 中期（下半年）：刚需托底、改善接力，市场呈现“量稳价升”，但非普涨，核心区、地铁房、次新、学区房更抗跌易涨价。

• 风险提示：外围供应增加、政策边际变化、经济复苏不及预期，或导致市场波动。

结语

上海4月楼市是刚需托底、改善回暖、量升价稳的结构性修复行情，二手房十年新高印证市场韧性，政策与需求双轮驱动下，上海楼市已走出调整周期，进入温和复苏通道。买房选筹，优先核心区、地铁房、次新、学区房，刚需抓紧窗口期，改善稳步入场。

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