超过50%!北京楼市,亦庄新房悄悄被刺二手房.....
- 2026-05-05 23:00:31
超过50%!北京楼市,亦庄新房悄悄被刺二手房.....最近的成交热度和舆论导向，都在告诉大家：市场的热度起来了。 但北京是个庞大的存量房市场，宏观的热度回归，和微观的成交情况，是两回事。 但从具体的房源走势来看，对于想要卖房的房东来说，形势还很严峻。 
昨天说了一些涨价房源，很多业主还觉得挺乐观，没意识到问题的严重性，今天说说更扎心的现实。 以过去涨幅最高的亦庄为例，由于现在周边的新房挤压太多，很多非亦庄核心区的小区房价，已经跌了50%左右。 比如亦庄马驹桥的阳光城京悦府，这是个2019年2021年的次新社区，含高层和叠拼，近17号线北神树站，低密有园林。 小区在2018年8月时的开盘价是4.5-5万/㎡； 
看完这组数据，我还专门找这个片区的中介朋友了解了一下情况，朋友说业主卖了很久一直没到心理预期价格，索性直接降价卖了。 还有亦庄河西的神盘南海家园三里，这是个2012年建成的回迁房社区，纯板楼，一共21栋楼，小区体量比较大，因为价格便宜，房子户型也不错，很吸引刚需。 这个小区2022年11月，89㎡的南北朝向2居室的成交价是490万，单价5.5万/㎡； 
2026年1月同户型的成交价是337万。 但到了2026年3月，同户型成交价是290万，单价3.25万/㎡。 相比于3个月前，价格跌了47万，降幅14%； 相比于4年前，价格跌了200万，降幅41%！ 简单来说，成交热度虽然回来了，但不代表房子的普涨时代回来了。 
从成交数据来看，当前的北京楼市，成交量最大的是刚需房。 限购政策放松之后，很多刚需被释放了。 很多人想趁着这个机会买一套刚需房，300万左右的房子，首付只需要40-50万，房贷利率下调和公积金购房政策调整后，刚需群体的房贷压力也不高。 2024年北京放松限购之后，外地人在北京的购房比例不断攀升，2023年以前，非京籍家庭在北京的购房比例只有20%，但到了2026年已经达到了30%。 
不要小瞧这10%的差距，这意味着，每年新增1万户左右的家庭在北京购房。 当前市场，500万以下的买家非常多，这对于改善置换群体是个利好，如果能抓住机会卖掉房子，将会在房价大幅度上涨之前，获得更大的改善房选择空间。 我们一位客户卖老破小，自己卖的时候挂牌300万，新政出台后，他经过我们的卖房优化政策，突出了房子的性价比，带看四组，第三天就卖掉了。 所以现在市场上流通的最好的房子，无非是性价比三个字。 刚需群体需要有品质、舒服、便宜的刚需房； 改善群体也需要趁现在这个性价比最高的时候，选择一套抵抗通胀能力强的改善房。 
目前在北京楼市中活跃的群体，大致分为三类： 1、刚需购房群体 2、卖房置换群体 3、一步到位买改善房的群体 
对于刚需购房群体，我们给出的建议有四点： 1、尽可能买两居室。 2、不要对北京的房子有太高的期待。 3、梳理清楚自己的第一需求（是通勤？家人自住？还是买来出租？）不同的房子，有不同的选择逻辑。 4、产业很重要。朝青的房子之所以抗跌，是因为能承接国贸和望京两大产业核心区。所以不要被忽悠选择“待开发”的位置，北京一夜暴富的时代已经过去了。 
对于卖房置换群体，我们给出以下几点建议： 1、尽快卖房。 2、优化自己的房源，凸显自己的房产价值（如果不会，找我们）。 3、不要和市场较劲。认清自己房源的真正价值，不要有不切实际的心态，这个时候，大部分房子能卖出去就已经是万幸了。 至于纯改善群体，我们建议： 1、先对标圈层。2000万的房子和3000万的房子，相互之间的流通群体是不一样的。评估好你的圈层，决定去买哪些高标准社区。 2、房子再好，也需要人来流通。所以别墅从流通性的角度一直不如平层。如果你考虑房子的保值增值能力，也需要把流通性考虑进去。 3、北京的很多房子的确房龄比较老了，如果对房子的新旧程度有要求，新房也是个不错的选择。（具体怎么选筹，可以直接来居者线下沙龙聊聊） 
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亦庄次新，大跌50%！
但到了2026年3月，成交了一套74㎡的西向2居室，成交价是183万，单价2.4万/㎡。破发幅度已经在50%左右了。
什么房子最受欢迎？
给当前三类购房者的几点建议
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