最高法:房子还登记在开发商名下,二手房买家可直接适用《执行异议和复议规定》第29 条排除执行,即买家可按一手房保护!

【裁判要旨】

案外人虽是二手房购买者，但案涉房屋始终登记在开发商名下、未完成首次变更登记的，仍属于新建商品房，不属于二手房，可参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，享有足以排除强制执行的民事权益。

【裁判理由】

最高人民法院生效裁判认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案再审审查焦点为：一、马某于再审阶段提交的证据，是否构成足以影响原判决的新证据；二、本案能否参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，即马某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

一、根据前述案件事实，马某于再审阶段提交的大连市商品房预收款专用发票记账凭证、中国农业银行现金交款单、转账凭证等证据，可以证明范某路的母亲李某文向某某公司交付案涉房屋购房款共计110万元，范某路与某某公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。结合本院认可的一、二审查明的事实，在案涉房屋被查封前，马某与范某路签订《房屋转让协议》，马某依照合同约定向某红路支付购房款150万元购买案涉房屋后用于居住，其名下亦无其他房产。据此，马某再审阶段提交的前述证据，构成足以影响原判决的新证据。

二、《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案而言，农行大连营业部基于对某某公司享有的金钱债权申请执行。案涉房屋系登记在房地产开发企业某某公司名下的商品房，马某在案涉房屋被查封前，与范某路签订《房屋转让协议》，并支付购房款后用于居住，其名下亦无其他房产。关于农行大连营业部提出的马某是从范某路处购买的二手房，不属于商品房消费者，不能对抗其依法享有的抵押权的答辩意见，本院认为，马某虽系与范某路签订购房协议，但案涉房屋始终登记在房地产开发企业某某公司名下，尚未完成首次变更登记，故仍属于新建商品房，不属于二手房。马某购买案涉房屋后用于居住，其名下亦无其他房产，即马某购房确系为满足其生存需要。据此，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的相关要件，马某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，根据马某再审提交的新证据，能够认定其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，马某的再审请求成某。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条、第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第二款之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2023）辽民终1934号民事判决和辽宁省大连市中级人民法院（2023）辽02民初376号民事判决；

二、驳回中国某某股份有限公司大连分行营业部的全部诉讼请求。

本案一审、二审案件受理费各18300元，共计36600元，均由中国某某股份有限公司大连分行营业部负担。

本判决为终审判决。

【关联索引】

最高人民法院 （2024）最高法民再309号

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