上海二手房月报:4月成交2.8万套,但刚需降低杠杆,价格变化小
本文主要总结2026年4月份上海二手房市场表现，正文之前先看一下五一劳动节数据：应朋友们要求，把劳动节期间数据列一下，但数据不能和平时比，因为受节假日影响比较大，不能作为参考，四月正常情况下工作日平均是800+，周末1300+。本月成交量来到28742套，对比三月的31215套，下降2473套，环比下降📉7.92%对比2025年四月份的23618套，上涨5124套，同比上涨📈21.70%。本月挂牌量有一定幅度下降，按月对比的话，截至4月30号，挂牌量余额318949笔，减少5176笔，环比下降📉1.60%。本月单日成交均价基本在3.0万每平至3.8万每平之间。对比四月基本在同一区间内，但对比去年四月则有明显的下降，去年四月的价格区间为3.6万每平至4.3万每平之间，五一期间老杜并没有更新，因为日报的工作量很大，而且节假日数据失真，更新意义不大，不如节后直接一步到位。老杜在上个月周报中介分享了一个观点，房价是否涨跌，居民长期贷款是先行指标；成交量涨跌，带看量是先行指标。周围有朋友听进去了，在上海yang行网站查找了中长期贷款和存款数据，上海住户中长期贷款三月末余额33750亿元，比年初只增加了380亿元，而2025年三月的中长期贷款余额相比年初增加了1129亿元。去年一季度贷款增加额是今年的3倍，但就算是这样，去年的房价也没有上涨。所以目前看，4月份的房价没有上涨的基础，因为购房资金池增长有限，而且随着市场由旺季转向淡季，后面很难有进一步机会，只能看来年3月份。同时居民定期及其他存款在今年一季度增加了1325.14亿元，而去年一季度的增加额度是2367亿元，今年的增加额度是去年的一半。结合今年的二手房成交量相比去年有显著增长可以看出，市场还是有买房需求，只是不愿意上高杠杆猛冲。同样是买房，依靠存款总归是比较慢的，按照上海常住人口月均1.2万算，一年不吃不喝也就增加14万多，这些钱如果不上杠杆，对房价推动非常有限。比如同样的14万，我上2倍杠杆去买房，流入楼市就是28万，但是如果我上3倍杠杆，就是42万，增加非常明显，所以杠杆率对于推动房价绝对是立竿见影。
