二手房出售,加装电梯权益是否一并转移?

城市更新背景下老旧小区加装电梯全面普及，随之而来的二手房电梯权益纠纷愈发频发。实务中房屋交易双方多仅约定房屋主体交割，普遍忽视加装电梯使用权、分摊费用归属等配套权益的书面约定，成为纠纷高发诱因。上海徐汇法院审理的钱某园与陆某萍房屋买卖合同纠纷案极具代表性，聚焦无特别约定情形下电梯共有权益能否随房屋一并转让、原业主出资费用是否需另行补偿等争议。本案裁判适用民法典物权及合同规则，厘清新旧业主权利边界，确立同类案件裁判标准，也为二手房交易缔约风控、中介规范操作提供了重要实务指引。

本文共计2419字，预计阅读需要7分钟

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（一）案件事实梳理

1. 电梯加装背景：2021年7月，案涉楼栋决议加装电梯，被告足额缴纳分摊费用，房屋交易前电梯工程已基本完工。

2. 房屋交易过程：2022年2月，双方签订二手房买卖合同，合同未对电梯权属、费用作出特别约定。缔约时被告明确告知已付清电梯费用，房屋可正常使用电梯。

3. 纠纷发生：2023年11月，小区实行电梯刷卡管理，被告单方阻止物业向原告发放电梯卡，刻意限制原告使用电梯。

4. 起诉维权：原告电梯使用权益受限，遂向法院提起诉讼。

（二）双方诉讼主张

1. 原告诉讼请求

• 确认原告享有案涉电梯共有及使用权，判令被告配合办理电梯卡；

• 判令被告支付违约金500元；

• 诉讼费用由被告承担。

2. 被告抗辩理由

• 交易标的仅为房屋本身，电梯不属于交易范围；

• 缔约时电梯未竣工，使用权益不确定，未作出相关使用承诺；

• 原告使用电梯需返还被告已缴分摊费用；己方无违约行为，不应承担违约金。

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结合双方庭审陈述、举证质证情况，法院将本案核心争议焦点归纳为两项：

1. 物权流转争议：在房屋买卖合同无明确约定的前提下，二手房完成过户后，原业主出资加装的电梯使用权、共有权是否随房屋所有权同步转移至买受人？

2. 交易对价争议：案涉房屋成交价款是否涵盖电梯加装分摊费用，买受人是否需要另行向出卖人支付电梯出资款项？

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（一）加装电梯的物权属性界定

结合民法典物权编相关规定，法院对案涉加装电梯作出法律定性。一方面，加装电梯依附于住宅楼主体结构，无法单独拆分、脱离建筑物独立流转使用，符合不动产附合的法律特征，依据《民法典》第三百二十二条添附规则，电梯权属应当与案涉房屋保持一致；另一方面，老旧小区加装电梯占用楼栋公共通行区域，归属于楼栋全体业主共有，不属于单个业主专有部分，具备建筑物共有部分的法律属性。

（二）共有电梯权益随房屋一并移转的法律依据

根据《民法典》第二百七十三条之规定，业主对建筑物共有部分依法享有权利、承担义务，不得单方放弃权利而规避义务；业主转让住宅的，其享有的共有部分使用权、管理权同步转让。本案中，原告完成不动产过户登记后，依法取得案涉房屋专有所有权，同时自动概括取得楼栋电梯的共有使用权。被告在房屋权属变更完成后，已丧失案涉房屋对应的电梯使用权益，无权干预、阻碍原告正常使用电梯配套设施。

（三）合同漏洞填补规则在本案的适用

案涉买卖合同未约定电梯权属及费用事宜，属于典型的合同漏洞，法院援引《民法典》第五百一十条进行补充解释。第一，从房产交易惯例来看，若无特殊排他约定，房屋成交价格默认包含合法附属配套设施及共有权益；第二，交易磋商过程中，被告主动告知已缴纳电梯费用，该表述构成交易信赖基础，原告基于该合理预期订立合同并支付价款，成交价已暗含电梯使用权益对价；第三，被告在交易完成近两午后主张额外补偿，明显违背商事交易诚实信用原则，该诉求不具备合理性。据此，法院认定购房款已包含电梯加装分摊费用，原告无需另行补偿被告。

（四）违约责任的司法认定

被告在缔约阶段作出的电梯使用相关说明，构成案涉房屋买卖合同的默示补充条款。房屋交易完成后，被告恶意阻碍原告使用电梯，违背缔约时的真实合意，同时违反民事活动诚实信用基本原则，应当依照合同约定承担违约责任。

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1. 确认原告钱某园合法享有案涉楼栋加装电梯的使用权及共有权益；

2. 被告陆某萍应当配合原告办理电梯卡申领手续，不得实施妨害原告使用电梯的行为；

3. 判令被告陆某萍向原告支付违约金500元；

4. 本案诉讼费用由被告承担。

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（一）案件评析

本案是老旧小区改造背景下二手房交易的典型纠纷，审理法院结合建筑物区分所有权、不动产添附及合同漏洞填补规则，明确了同类案件裁判标准：在无特殊书面约定的情形下，二手房权属转让时，加装电梯等共有配套设施权益随房屋同步流转，原业主已缴纳的公共分摊费用计入房屋交易成本，交易完成后无权向买受人另行主张补偿，亦不得妨害新业主行使配套使用权利。本案判决坚守诚实信用与物尽其用原则，规制了二手房交易中卖方事后恶意牟利的不当行为，规范了老旧小区二手房交易秩序。

（二）法律实务启示

1. 对房屋买受人的建议

买受人购房核验阶段，除房屋主体产权外，需重点核查加装电梯、固定车位、公共储物空间等附属权益；针对卖方已预缴的公共设施分摊费用，务必在买卖合同中以书面条款明确权属归属、费用承担，填补合同空白；妥善保存交易聊天记录、通话录音等磋商证据，留存维权依据，规避交易风险。

2. 对房屋出卖人的建议

出卖人应当秉持诚实信用原则，如实向买受人披露房屋配套设施、费用缴纳等关键信息；房屋权属转移后，除合同明确保留的专属权益外，不得主张共有设施额外权利，禁止恶意阻挠买受人正常使用房屋配套，否则需承担相应违约责任。

3. 对中介行业及司法实践的参考价值

房产中介机构应当优化二手房交易合同范本，增设加装电梯、公共配套设施专项条款，细化费用权属、使用资格、退费条件等内容；司法层面，本案统一了老旧小区加梯后二手房交易的裁量标准，厘清新旧业主的权益边界，为同类物权纠纷案件提供明确裁判指引，助力老旧房产交易规范化发展。

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