成都楼市底牌揭晓:二手房逼近一线城市格局,主城“门槛”倒逼购买力外溢
刚刚过去的“五一”小长假，成都再次稳坐文旅市场的“顶流”交椅。官方数据显示，全市接待游客超1600万人次，吸金超130亿元。与街头巷尾的烟火气一样热辣的，还有各大房企售楼部传出的捷报。从各大开发商假期间晒出的战报来看，无论是金融城的高端改善，还是近郊的TOD项目，动辄过亿的成交额和破千的来访量，都在释放着市场回暖的积极信号。但如果我们将时间轴拉长，透视刚刚收官的4月完整网签数据，会发现成都楼市的底层逻辑，已经悄然发生了一场深刻的裂变。
存量时代全面到来：二手房包揽近八成市场份额
数据显示，全市新房网签量为6218套，环比微增0.9%；而二手房则强势跑出了24498套的网签量，不仅环比上涨5.4%，同比也保持了正增长。在这组悬殊的数据背后，隐藏着一个重磅信号：成都二手房与新房的成交比已逼近4:1，二手房市占率从此前的78%一举跃升至约80%。这个“80%”的红线意味着什么？放眼全国，北上广深等一线城市的二手房主导地位早已确立（如上海二手房成交占比极高）。成都二手房交易量的一骑绝尘，标志着其正在快速向一线城市的成熟存量房市场靠拢。探究其背后的支撑力，“性价比”依然是王道。根据贝壳研究院西南分院的数据剖析，今年1-4月，总价控制在100万以内的二手房拿下了超过一半（53.9%）的市场份额，而其他更高总价段的成交占比均有缩水。这表明，拥有醇熟地段配套、所见即所得且总价亲民的二手房，正精准填补着新房市场对刚需客群的供应空白。新房市场两极分化：主城高端化，近郊成“流量担当”
如果说二手房是刚需客的避风港，那么新房市场则上演了一出“外围逆袭”的戏码。梳理4月成都新房成交TOP10榜单，一个十分扎眼的现象是：排名前十的红盘中，有7个项目都位于原二圈层区域。仅有少数几个项目（如越秀、龙湖等）代表主城“5+2”区域跻身前列。为何近郊盘能强势霸榜？核心密码在于“总价段”与“得房率”的完美平衡。这些热销盘的总价大多锁定在200万级上下，再配合新规之下极具诚意的产品空间利用率，精准切中了城市首置和初级改善群体的购买力。这种成交结构的逆转，本质上是市场供应和价格体系重塑的结果：供应格局的大腾挪：4月份，传统的“5+2”主城区域新房供应量锐减，仅占全市的29.8%（以往通常在40%左右）；而原二圈层则挑起大梁，包揽了超过一半（54.2%）的供应量。供应池在哪，成交量自然流向哪。主城置业门槛的跃升：随着“5+2”区域单价全面迈入“3万+”时代，主城的新房正变得越来越“贵气”。克而瑞数据显示，相比2022年，主城千万级以上的顶豪房源数量呈爆发式增长（增幅高达1413%），其他高总价段房源也大幅扩容。面对主城日益高昂的门槛，购房者用脚投票，将目光转向了与主城有超百万价差、且轨交配套日益完善的周边热门板块。5月新盘蓄势：7大纯新盘即将入市
步入红五月，开发商在推新节奏上依然保持着谨慎与克制。从目前的预告名单来看，预计将有7个左右的纯新面孔登场。其中，主城“5+2”区域将迎来四个全新项目试水，分别为保利·天奕、中粮·青云府、西派天麓以及国宾风华。而在外围区域，布局在大面的万科产投·锦上映象|央邸、犀浦的菁弘万科·光曜，以及廖家湾的青都·墨香里也正蓄势待发，准备抢位接下来的楼市营销节点。市场成色几何，我们拭目以待。
