《房产说法》是由住在邢台·第1房产打造的一档地产行业涉房纠纷解读栏目。本期节目邀请邢台房地产业协会政策法律工作委员会委员单位、河北张舰律师事务所伊国军律师，就购房过程中常见的法律问题进行了深入解析。
开发商销售广告与宣传资料的法律效力
首先，伊律师探讨了开发商销售广告和宣传资料的法律效力问题。他指出，根据《中华人民共和国民法典》第473条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料在一般情况下被视为要约邀请，不直接产生法律约束力。然而，当出卖人就商品房及其相关设施所作的说明和允诺具体、明确，并对合同的订立及房屋价格产生重大影响时，这些内容将被视为要约，对出卖人具有法律约束力。若出卖人未能兑现这些承诺，导致合同主要目的无法实现，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。伊律师强调，房地产公司在发布销售广告和宣传资料时应谨慎审核内容，避免虚假宣传，以免引发不必要的法律纠纷。同时，他也提醒消费者，在购买商品房时，应尽量收集并保存开发商的广告和宣传资料，并在签署买卖合同时，将开发商的承诺明确写入合同条款，以保障自身权益。随后，伊律师通过一个具体案例，详细阐述了开发商虚假宣传和违约交房的法律责任。案例中，购房者李某在收房时发现阳台层高低于合同约定，地下室储藏空间变为开放式，游泳池变为蓄水池，电梯品牌与宣传不符等诸多问题。李某与开发商交涉无果后，诉诸法院，要求赔偿损失。法院最终判决，开发商因虚假宣传赔偿李某8000元，因阳台层高违约赔偿16000元。伊律师分析指出，开发商在宣传资料中关于游泳池和电梯的宣传内容具体明确，对合同订立和房屋价格有重大影响，构成要约要件。实际交付的房屋不具备这些设施，开发商构成违约，应赔偿损失。对于阳台层高问题，法院根据层高不足对买受人可用空间、通风采光等的影响，结合房屋价格等因素，酌情确定了赔偿金额。除了新楼盘的争议，伊律师还关注了二手房买卖中未办理过户登记的维权问题。他指出，在购房者已支付全款或大部分房款并实际占有房屋，但因出卖人原因未办理过户登记的情况下，若出卖人因其他案件被强制执行，购房者可通过法律途径维护自身权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，购房者在符合一定条件时，可向执行法院提出执行异议，排除对房屋的强制执行。这些条件包括：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部或部分价款并将剩余价款按法院要求交付执行，以及非因购房者自身原因未办理过户登记。伊律师详细解释了每项条件的含义及所需准备的证据材料，为购房者提供了实用的法律指导。如果您遇到相关法律问题，可拨打购房服务俱乐部电话：2110114寻求法律援助。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
