最近各地又出楼市新政了。公积金提额、限购松绑、购房补贴满天飞，中介朋友圈跟过年一样。但老殷想问你一句：你以为政策在救你，你想多了。”
“我是老殷，金融圈二十年老兵。今天我不列数据哄你，我拆开这些政策的骨头，让你看看，里面流的到底是谁的血。”
第一刀：银行得救——房地产业正在“吸血”金融体系
“我们先看第一组数据。2026年一季度，上市银行不良贷款核销力度明显加大，拨备多提成为拖累利润的最主要负向因子——直接影响了6.5个百分点的利润增速。
为什么这么猛？因为银行在抢时间窗口，趁政策还没退潮、家底还算厚的时候，尽快把地产坏账出清掉。
再看房企。2026年全年债券到期规模7311亿元，1-4月房企融资总量同比下降31.5%，创历史新低。2015年的时候我们说‘借钱救命’，现在是什么？
借都借不到了。如果房子继续卖不动，房企就还不上钱；房企还不上钱，银行就得兜底；银行兜不住，风险就会沿着金融系统往上传导。
所以你看到的所谓‘放松限购’、‘降低首付’，表面看是给你降低门槛，实际上是在帮银行解套。通过激活成交、盘活交易流，让开发商的贷款能还上，让银行的坏账能下来。救市，首先救的是银行的资产负债表。”
第二刀：地方财政得救——土地财政的命根子不能断
“第二个被救的，是地方政府的钱袋子。
自然资源部2026年最新发文，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。这什么概念？过去几十年，地方财政靠的就是征地卖地、搞开发、赚土地出让金。现在新增用地不让搞商品房了，意味着老路已经正式画上句号。
但问题是，存量债务还在。2025年全国公示的拟用专项债收回收购闲置土地超5500宗，总金额超7500亿元。这笔钱是用来干什么的？本质就是帮地方城投解套，把那些砸在手里的地变成专项债资金，置换出来。你松绑限购、鼓励买房，把开发商的库存消化掉，开发商才有钱继续拿地，土地出让金才能重新转起来。转起来了，地方才有钱还债。
所以老殷告诉你第二句话：救市，是让那个‘征地-卖地-开发-财政循环’的链条别彻底断掉。”
第三刀：国企央企得救——民营房企已经被放弃
“我们再拆第三层骨头：受益的是谁？不是所有房企。
你看这组数据——2025年房企信用债发行中，央国企占比超过92%，民营和混合所有制企业占比不足8%。这个比例不是说民企不想借，是市场根本不给。
2026年正在推进债务重组的21家房企里，多数是民营。旭辉、碧桂园、龙光，这些名字你没忘记吧？他们的方案是什么？展期、降息、债转股、以资抵债，说白了就是拿不出真金白银还你，只能拿未来几十年的收益跟你画饼。
而央国企呢？融资成本2.69%，依然正常拿地、正常开发。深圳核心区的改善型楼盘，开盘去化率超70%。谁在吃肉，谁在喝汤，谁连汤都喝不着？一目了然。
所以老殷告诉你第三句话：救市的大水，流进了国企的田，没淌进民企的沟。”
第四刀：核心区房东得救——远郊和老破小依然自生自灭
“第四层，我们说人的层面。
深圳2026年前4个月成交数据很诚实：核心区改善盘热、远郊项目冷冷清清；二手房总价400-800万的改善户型去化困难，‘卖一买一’链条根本转不动。而且4月中下旬，找房热度已经出现回落——新房热度环比降1.7%，二手房降3.0%。
政策在救谁？解的是核心区的限购，提的是改善客的公积金，让拿着核心区域房产的人解套。远郊的房子、那个挂了半年还没卖掉的老破小，不在救助名单上。你已经断供、被裁员、还不上月供的那群人，更不在。
所以老殷告诉你第四句话：救市的渡船，接的是掌握核心资产的人。掉进水里的，拿着非稀缺资产的只能自己游回去。”
“总结四句话：
第一，救银行。政策刺激成交，是为了让开发商的坏账别炸在银行手里。
第二，救地方。土地财政的命根子不能断，财政得活下去。
第三，救国企。蛋糕分完了，民企的盘子空了。
第四，解套城市核心资产。远郊和老破小，不在救援区。
你拿半辈子积蓄冲进场，以为是在抄底。但老殷告诉你，你不是抄底，你是给前面的人抬轿子。”
“当然，说这些不是为了给你制造焦虑。政策对不对？对。行业要不要稳？要。但你需要清醒地知道：救市的大潮里，你是什么位置？你是被潮水托起来的，还是被淹得更深的？
关注老殷，就是想在风浪来的时候，帮你把身位看清楚。”
“我是老殷。不给你制造焦虑，带你看清真相，提升认知，轻松走过迷雾。
下期我讲，所谓的回暖，到底是真是假。关注我，别走开。”
