5月起,房产交易税费大调整!卖房换房的老板注意了

公众号更新500篇计划

原创第116篇 

作者 金灿（微信：jincan01233）

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刚刚过去的5月1日，房产交易领域迎来一波重磅政策调整。不光是买房子的人要关注，正在考虑卖房或换房的老板们，更要仔细看——省下的可能是几万甚至几十万的真金白银。

一、增值税大降：不满2年的房子，从5%降到3%，这次最直接的变化，是增值税税率下调。

新政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税税率由原来的5%下调至3%；满2年的住房，全国范围内统一免征增值税（包括北上广深）。

什么意思？以前你买了一套办公室或者商铺，不到2年想卖掉，要交的增值税是5%，现在只需要3%。别小看这2个点的差距，500万的房子就能省下10万块。

而对于住房来说，以前一线城市"满2年免征"是有附加条件的，现在全国统一执行，对北上广深的业主也是实实在在的利好。

二、换房族专属红包：卖房后1年内买房，个税能退这条政策对换房改善的老板特别友好。

政策内容：如果在卖房后1年内又购买了新房，已缴纳的个人所得税可以申请全额或部分退还。

举个例子：张总去年卖了套住宅，交了15万的个人所得税。今年4月在郊区买了套更大的房子。按照新政策，这15万可以在明年个税汇算时申请退税。

注意：这里的"1年内"是按自然年度算的，政策有效期到2027年底，有换房计划的可以早做安排。

三、带押过户全面推广：不用先还清贷款就能卖房；以前卖有贷款的房子，得先凑钱把银行贷款还清、解除抵押，才能过户。

这个过程中要么找过桥资金（成本不低），要么拖延很久。现在带押过户全国推广，买卖双方和银行配合，直接在不动产登记中心完成"带抵押过户"，不用先还清贷款。

这对资金链紧张的中小企业主特别实用——不用为了卖房四处筹钱，也不用担心过桥资金的高利息。

四、实操提醒：这几点别忽视政策虽好，但落地时有些细节要注意：

1. 发票开具要规范二手房交易涉及税费计算，发票上的成交价直接影响税基。有些人为"省税"故意压低成交价，这是有风险的——税务系统有同区域参考价，偏离太多会被重点关注。

2. 征期快到了5月申报截止日是5月22日（周五），因为五一假期顺延。除了房产交易涉及的增值税、个税，还有企业所得税（月报）、个人所得税等。别忘了——逾期每天加收万分之五滞纳金，还会影响纳税信用。

3. 政策叠加要算清楚增值税优惠、个税退税、六税两费减半……这些政策可以叠加享受，但不同情形适用不同规则。

比如增值税免了，附加税也跟着免；但个税退税要等到个税汇算清缴时申请。

建议复杂情况找专业会计过一遍。

说在最后

房产交易涉及的资金量大，税费是重要成本项。

5月这波政策调整，方向是明确的——降低交易成本、激活市场流动。有相关计划的老板，不妨趁窗口期把账算清楚，把该享受的优惠用足。

如果看完还有疑问，欢迎找我聊聊——做财税17年，帮你避坑、省钱、少走弯路。本文政策依据来源：财政部、税务总局2026年第10号公告及相关文件，具体适用以当地税务机关口径为准。