2026年，北京房地产市场发生了一个非常大的变化：
新房的热度正在逐渐上升，一些之前考虑二手房的家庭，现在也开始看新房了。
原因倒不是中介行业在强推新房，而是2024年底的新政之后，所有的房地产政策都在利好新房市场，新上市的项目，无论是位置、产品、还是价格，都比2025年以前的新房项目要优质。
之前400万的预算，在五环边上根本买不了新房，但现在是可以的，甚至可以买一套小三居。
但与此同时，北京有一些板块的去化周期非常长。
所以对于后续关注北京楼市，想要卖房、买房的家庭，必须关注到这一变化，防止在20年后，被主流市场淘汰。
这篇文章我整体分析了2026年4月及1-4月的房地产市场整体销售情况，供各位朋友参考：
北京住宅整体成交超2万套！同比增加16%！
2026年4月，北京住宅市场整体成交了21828套，环比减少6%，同比增加16%；相比于近三年同期平均成交规模（2023年-2025年）增加22%。
这个数字，已经证明了实创的活跃度。
从长期的趋势来看，在经历过漫长的房地产沉寂期后，北京、上海已经证明了一线城市的人口吸附能力，大量二三线城市的人群置换到一线城市，虽然价格没有上涨，但成交量长期稳固。
具体到二手房市场，4月二手房成交17893套/158.19万㎡，成交量环比减少10%，但同比增加15%，较近三年同期平均成交规模（2023年-2025年）增加25%。
不过当前还是有大量房东面临着卖房难的问题，今天还有个客户因为挂牌半年卖不出去，想委托我们卖房。
现在二手房难卖，有一个很核心的原因是和中介的沟通有信息差。
房东希望房子能卖出一个好价格，而中介接收的信号是房子不着急卖，一个信息差，就能耽误房子错过最好的卖出时机。
另外当前想买二手房，也要明确了解几个信息点：
1、如今二手房有几个优势：
价格、位置和小区的配套稳定（比如小区的物业、学校、医院等固定配套）是已经落地成熟的，不会被坑。
2、但二手房也有缺点：
房子老，户型和得房率不如新房，小区的绿化、产品和新房没法比。
3、所以要买二手房，至少要有2个优点。
比如位置要比新房好的同时，价格又兼顾性价比；或者周边有学区的同时，户型还不错。
如果小区的缺点多于优点，比如只便宜，但位置和配套都不行，这类二手房不建议客户碰。
接下来就要说到新房了。
新房成交逐渐爆发，大涨79%！
4月北京新房成交6293套，环比暴涨77%，同比大涨79%。
成交价方面有所下调，4月北京新房商品住宅成交均价5.9万元/㎡，较上月下降1.9%。
2026年1-4月的北京新房商品住宅成交均价为5.8万元/㎡，较2025年成交均价下跌4%。
也恰恰说明了今年的新房价格也开始有性价比。
因为价格的优势，4月新房商品住宅上市存量去化周期加快，为30.4个月，较上月减少2.2个月。
4月新房商品住宅去化强度4.7%，市场消纳库存的能力持续增强，高于去年月均去化水平（3.3%）及去年同期水平（3.7%）。
但在这其中，也有很多去化周期超过36个月的板块，其中包括：朝阳区的奶西、东坝；顺义区的仁和；门头沟的潭柘寺，大兴区的念坛，这几个板块这些板块的新房项目，就要慎重考虑了。
但还有一些板块的去化强度很好，比如昌平的天通苑、能源谷；通州的张家湾、通州北苑、梨园；丰台的园博园、六里桥；石景山的新首钢、苹果园；平谷的马坊镇；西城；大兴的旧宫、黄村；朝阳区的酒仙桥，海淀区的清河等等。
一共有35个板块新房商品住宅去化强度在全市平均去化强度（4.7%）之上，具体如下表：
这些板块，大部分是流通性还不错，交通相对方便的板块，新房多，性价比也在变高。新库存逐步涌入，去化压力越来越大
虽然成交数据暖洋洋，但北京还有源源不断的新房正在入市。
2026年1-4月新房商品住宅累计供应9545套，分布在30个板块内，TOP20板块供应占比98.17%；
光是4月就有6个项目取得期房销售许可证，共计释放1240套/15.2万㎡。（注意，很多新房开盘只释放一部分房源，这还不是全部房源哦）
还有4个项目取得现房销售许可证，释放了1784套/15.65万㎡。
但这几个项目都是热销项目，分别是首钢璟瑞长安，森屿文化，北京润园，保利熙瑞，万科弗农小镇，中海玖树满和。
此外，还有26个板块，规模约173.2万㎡的未入市商品住宅待供应，分布在26个板块，分别如下：
所以新房虽然香，大家买的时候真的要擦亮双眼。
漂亮的样板间上头，可买到手里变成二手房之后，才是真正看房子价值的时候。
最后给大家释放一点正能量：哪些房子能选？
那些销量最好的新房板块
3、4月新房商品住宅市场成交套数TOP20板块中，有13个板块连续在榜，7个板块发生排名变化：
2026年1-4月、2025年新房商品住宅市场月均成交量TOP20板块中，11个板块连续在榜，9个板块发生排名变化：
这些板块里，丰台的园博园、六里桥；昌平的天通苑、能源谷、生命谷；石景山的新首钢、苹果园；通州的运河商务区、果园、梨园、张家湾；大兴的西红门；亦庄的台湖；海淀的田村；朝阳区的朝青等板块，可以重点看看。
