浅谈如何识别二手房按揭贷款风险

背景案例介绍

一.客户基本信息

客户王某某，抵押物地址为***街道***湾区（面积：154平米），向银行申请贷款金额：160万元，抵押率75%。

二.分析过程

银行客户经理接到中介机构人员咨询二手房按揭贷款业务，告知该套房产成交价格为230万元，需贷款180万元，客户经理通过查询贝壳找房APP查询挂牌价190-200万元，再通过安居客APP查询挂牌价为185-195万元区间，中介机构人员所述的成交价明显高于市场价，客户经理经与中介机构人员再次进行核实时，发现该抵押物已于年初在他行申请二手房按揭贷款且已审批通过，但交易过户后未予以放款的情况，经进一步调查核实，当时在他行申请二手房按揭贷款时产权已过户至买方名下，后发现买方在放款时查询到涉及新发生的民间借贷（企查查中的执行案件），因此他行未给予放款。原卖方为骗取银行信贷资金，又将抵押物过户回到自己名下，拟通过虚假交易包装向银行申请贷款。

三.结论

通过以上情况银行剖析判断此笔贷款业务为抵押物跌价较快的地区，通过高评高贷、零首付、人头贷、假按揭方式套取银行信贷资金，银行拒绝了该笔贷款申请。

二手房基本定义和申请条件

个人住房贷款是指银行运用信贷资金向购买住房或车库（位）的自然人发放的人民币贷款。

住房指商品房预（销）售许可证或房屋所有权证（不动产登记证明）明确为“住宅”、“公寓（不含商住两用房）”或“别墅”用途的房屋。按交易形态可分为首次交易的“一手住房”和存量再交易的“二手住房”。

1、一手住房贷款：指银行向购买一手住房的自然人发放的贷款。

2、二手住房贷款：指银行向购买二手住房的自然人发放的贷款。

在申请授信时，一般不需要完成产权过户，但针对两种情况，需要的材料情况不同：

1、对于以完成产权过户作为放款条件的贷款申请，卖方可仅提供身份证件（卖方为非自然人的，可仅提供含统一社会信用代码的《营业执照》和房屋所有权证（《不动产登记证明》）。

 2、对于尚未完成产权过户即要求放款的贷款申请，卖方需提供以下资料：

（1）卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明；

（2）所售住房的《房屋所有权证》（《不动产权证书》），有共有权人的，应提供《房屋共有权证》（《不动产权证书（共有）》）；

（3）房屋共有权人同意出售房屋的书面文件；

（4）卖方为非自然人的，须提供有效的含统一社会信用代码的《营业执照》、卖方有权机构同意转让房产的决议等有关文件。

由此我们可以看出，因为二手房按揭贷款并不需要放款前完成产权交易过户行为，因此存在一定的操作风险、信用风险，在实际操作环节中应加强识别，在本文下一段落将进行重点介绍。 

二手房按揭风险剖析与识别

一.交易行为风险

主要指房屋买卖人为了获取银行信贷资金而进行的不真实买卖。一是不过户，制造虚假资料，骗取银行住房贷款；二是直系亲属、朋友之间的交易，从表面上看是进行房屋的买卖，实际上房屋还是原房主居住。因此，要上门进行核实，看看目前房屋的实际居住状态。

二.交易价格风险

主要是指买方为套取更多的银行贷款，与卖方协商一致，虚抬交易价格，从而将风险转嫁给银行。因此，要咨询多家评估公司，查询贝壳等查询同小区交易价格等。

三.交易房屋风险

主要包括用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋使用年限过长，处置难度大；属于赠予类房屋；房屋交易双方存在法律纠纷等。

四.借款人信用风险

借款人或其相关人员在个人征信系统中存在不良记录，贷款存在欺诈行为，或者涉及民间借贷，在企查查中有案件执行等异常情况。

授信管理建议

一.上门核实面谈加强对借款申请人提交的材料真实性、合法性的调查。客户经理与申请人面谈面签时，通过与买卖双方的交谈，重点审查房屋交易的真实性，防范虚假按揭发生。同时，针对办理二手住房贷款业务的，应面谈房屋产权人/共有权人。针对优质来源渠道，产权人/共有权人确实无法到场的，应对产权人/共有权人及其配偶（如有）以电话查问等方式进行交易背景真实性调查。

二.线上渠道核查在受理业务时，需逐笔通过当地二手房APP网站，对所购房屋价格进行判断。对于明显高于当地同类型房屋平均价格的，应进一步进行核查确认真实交易价格，防范通过假离异、零首付、人头贷、高评高贷等假按揭方式套取银行信贷资金。

三.对于以二手住房交易过户前或二手住房房产交易过户收件收据或转移登记后借款人名下房产证或抵押登记收件收据为条件放款的，贷款发放后，银行应指定专人督导和监控房产交易转移登记和抵押登记进程，专人办理和收妥房屋他项权证。贷款发放至银行办妥抵押登记、取得房屋他项权证或《不动产登记证明（抵押权）》应该控制在合理时间内，防范操作风险。

四.对于个人二手住房贷款中借款人所购房屋上已设定抵押权利，且卖方以借款人贷款资金赎楼的，在符合当地监管要求的情况下银行可采取一次或分次放款方式发放贷款，分次放款中首次赎楼资金的放款，银行可先发放新贷款至借款人账户，接受借款人委托，将贷款转入其指定账户，专项用于归还原贷款尚未归还的贷款本金余额。

END