上海楼市“银四”收官:二手房成交量创10年新高,市场真相如何?

2026年的“银四”已收官。都说数据不会骗人——我们先看数据！！！

二手房市场

· 成交量创新高：4月上海二手房（含商业）累计网签量达28,742套，同比上涨约22.3%，创下近10年4月单月成交最高纪录，打破了2019年4月2.71万套的此前同期纪录。

· 成交结构以刚需为主：总价200万至400万元的刚需户型仍是成交主流，占总成交量的较大比例；500万元以上的改善型房源成交量虽有小幅回升，但整体占比仍相对较低，市场呈现“刚需托底、改善缓步复苏”的格局。

· 挂牌量持续回落：截至4月30日，全市二手房挂牌量余额约31.9万套，环比下降约1.6%，较去年同期也有明显减少，反映出市场抛售情绪有所降温，但库存压力仍较大，预估去化周期约340天。

新房市场

· 成交量回落，价格上扬：4月上海新建商品住宅成交面积为42.0万平方米，环比3月减少25.4%，月度成交规模出现合理回落。但受中高端房源成交占比提升带动，4月新房成交均价达到77,167元/平方米，环比上涨22.0%，呈现“量缩价升”的格局。

· 区域分化明显：浦东、宝山等核心区域成交表现相对较好，浦东单月成交面积达8.0万平方米，宝山成交面积4.1万平方米，稳居全市成交前列；而部分远郊区域成交相对低迷。

· 供应端调整：4月新房新增供应体量有所收紧，全市新增新房供应36.2万平方米，环比减少32.2%，房企推盘节奏偏向理性保守，其中单价10万+的豪宅项目占入市总房源的近半数。总体来看，4月上海房地产市场在政策支持下延续了回暖态势，二手房市场活跃度较高，新房市场则呈现结构性分化，中高端房源表现相对突出，但整体市场仍面临库存压力，价格走势以稳为主。

回首4月以来，除了清明假期短暂的“低气压”，后面几个周末的日网签数据都稳稳站上1300+套，3月份那股“小阳春”的热度丝毫没减弱，妥妥地延续下来了。

数据虽漂亮，但最近我也跟一些中介朋友深入聊了聊，发现上海楼市成交数据背后，其实隐藏了不少值得玩味的“真相”。

数据很真，但行情跟你想象的可能不一样

今年3月的3.1万套，4月也超过2.8万套，同比确实是“爆了”。成交量是肉眼可见的猛，但要说市场上真到了“抢房”的地步——有点扯了。

一位从业多年的中介直言：“绝大部分成交，都还是降价才能卖掉。你现在让房东临时加价，试试看？挂高了一分钱都卖不动。”这番话其实很直白，也说出了眼下上海楼市的真相——成交量真涨了，但价格没怎么动。

你可能要问：那有没有涨价也能卖掉的二手房？

也有。

侠姐周围几个中介朋友概括了四类能溢价成交的房子：

1. 内环内（或中环内的好地段）；

2. 离地铁站能走着到的；

3. 对口的学区还不错；

4. 房龄在15年以内。

满足其中三条以上标准，房价基本稳住了；如果能同时满足四条的，有的还能微幅上涨。从实际数据也能印证——数据显示，3月上海300万以下刚需房源成交占比高达70%，但4月起500万至1000万级别的中高总价房成交明显活跃，4月门店成交均价也从3月的357万元升至411万元。高端房源成交占比也在抬升，热度正在向上传导，整个交易链条也比较通畅。

这波行情还能火多久？

就这个话题，一位中介说得特别实在，也很有洞察力：

“3月份这波行情，其实很像是积压太久——去年到今年初的刚需客，一次性全都集中释放了。他们本来就想买，在等等看的心态下最终决定出手，一等价格降到心理价，立刻就冲进去了。但你想，等这批人全部买完，市场上还有多少接盘的人呢？说实话，4月份我们门店的带看量，已经比3月降了一些。”

这话什么意思？其实就是说，眼下的“小阳春”可能不会一直这样“不减速”猛跑。刚需释放之后，如果没有新的需求迅速补上，冷下来的可能性也是存在的。看房的人变少了，成交自然会进入一段平稳期。

不过，市场也并非没有新变量。

值得关注的是，国际金融机构开始释放积极信号。4月22日，摩根大通公开表示，中国房地产市场在经过五年的漫长调整期后，很有可能已经站在一个转折点上。

摩根大通的判断主要基于两大传导逻辑：一是香港楼市的企稳回升正稳步向内地核心城市蔓延，对京沪穗深等一线城市有积极的信心引导作用；二是中国股市近期反弹带来的财富效应，很可能会逐步转化为对改善型住房的实际需求，注入新的购买动力。

此前率先唱多中国楼市的摩根士丹利也开始持续发声，国际投行的集体态度转向，往往是市场风向变化的重要预兆——它们对股市的乐观预期，最终可能落脚到楼市复苏的信心托底上。

就像一位中介朋友的说辞很直白：“刚需那一波势头是过去了，但谁知道呢，接下来要万一改善需求跟上来了，又可能再次热闹？先看着吧。”

最后，说点对大家真的有用的

如果你是打算买房自住的：

现在确实可以开始出来看看了——房价相比去年便宜不少，确确实实到了入手的好时机。

但要牢牢记住两条铁律：

1. 只买好地段的：哪怕是小一点也没关系，离地铁近+学校够用才是王道。远郊那种“便宜大碗”的房子，一定尽量绕着走——买了你住着不方便，以后想卖也卖不掉；

2. 别盲目追高：眼下不是2021年那种房价分分钟涨上天的牛市，选择范围大得很，市场上随时有大把房源等你挑，不差这一套；

3. 通过买房投资暴富的梦就别做了。现在这个价格水平下，你拿这笔钱做点其他投资，回报率大概率比买房高得多。

如果你是准备卖房的房东：

眼下真的别太端着价格不放了。能趁着刚需还在市场上扫货时出手，错过这个节点，等刚需客基本买完了，下半年的买家可能就不是那么好找了。少亏就是赚，这个心态得有，你说呢？

如果你是置换型需求，现在反而是性价比最高的窗口期——卖出价低，买入价也低，用一套老房换一套更好的居所，整体看并不吃亏。

量在价先，这句话永远管用。成交量上来了，市场信心迟早会跟着走上来。

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