核心提要：
一、重心重返上海，大华的战略轮回
二、回归大本营，大华的几条路径
三、重拾江湖地位，大华的多重考验
文/好地网 苏言
在2025年上海的土拍市场上，有一家民企的身影特别活跃，它就是大华房产。
公开市场获地3宗，范围涉及静安大宁、青浦徐泾和宝山淞南高境，此外，还在嘉定南翔和宝山顾村连拿2个旧改项目，总拿地额达94亿元。
作为一家上海本土公司，大华2025年聚焦上海的战略非常明显。这家曾经奔赴全国积极扩张的公司，兜兜转转又踏上了重返上海之路，但在整体项目承压、业绩缩水的大背景下，它的回归之路，注定没那么顺畅。
大华集团的地产故事，始于旧改。
1990年代初，为改造上海宝山大场的成片旧区，一家镇办企业成立，即大华的前身。
2002年，公司完成股改，并在此后近20年里深耕宝山，依靠低成本土地开发大型社区，并赢得了“宝山之王”的称号，积累了雄厚家底。
2018年后，目睹同行们在全国规模竞赛中高歌猛进，以稳健著称的大华也不甘寂寞，开启全国扩张之路，频频在广州、北京、杭州等热门城市高溢价拿地，从其他实力房企虎口夺食，其版图迅速从长三角延伸至珠三角、西南地区，甚至远及海外。
与此同时，大华在上海也狂飙突进。2019年，大华豪掷327亿元，在上海斩获10宗地块，包揽地区拿地面积和拿地金额双料冠军。
但这种高杠杆驱动的增长带来债务飙升，大华总负债在几年内从数百亿跃升至近1600亿元。同时，由于行情调整，异地发展受挫，大本营上海的市场地位下滑，项目品质争议也开始浮现。
2024年，原先在上海市场位居前10的大华集团，销售业绩排名跌到了第15位，年销售额112.6亿元，相比2022年已经缩水一半。
注：根据公开资料整理
在这一年，在行业深度调整下，大华开启战略回调，核心是：重心重返上海，保卫现金流。
一方面在全国加速促销回款，另一方面重仓上海土地市场，接连在多个热门板块高价拿地。
从发家于上海的地头蛇，到全国攻城略地的黑马，再战略收缩回到上海，这一轮回背后，是大华在面对不确定性时，重归核心优势区域的无奈现实选择。
选择重返上海的大华，选择了几条路径。
去年3月，上海2025年第三批次土拍，9家房企参与围猎静安大宁地块。最终，经过67轮竞价，大华以楼面价92659元/㎡，溢价率32.31%竞得。因为住宅面积占比仅90%，该实际楼面价已经超过10万元/㎡。
大华随后命名为静安年华，规划为4幢高层+叠加，并于9月28日首次开盘，推出105套高层房源，备案均价13万元/㎡（接近保本价12.6万元/㎡），户型面积108、123㎡，总价区间1300—1700万元左右。但市场反响显然不及预期，目前累计去化近51%，2026年仅成交了9套，预计总去化周期达22.9个月。
大华·静安年华鸟瞰图
静安区的稀缺地段+小体量精致盘，静安年华按设想应是一个快周转项目，但拿地到现在过去一年多，楼盘销售额约8亿元，仅占拿地额（24.9亿元）32%，资金回笼速度不快。
第一条路径，大华显然走得并不顺畅。
大华·静安年华开盘情况
除了静安项目，大华2025年还通过公开市场和协议出让方式，在上海摘得另外4宗地块，这些地块楼面地价在23000—37000元/㎡之间，基本上属于刚需和刚改项目。目前，两个项目已经开盘在售。
项目位置图（来源：好地大数据）
位于青浦徐泾的大华·望樾项目，今年以来已连开三次，总体去化率29%（仅统计前两次），其中高层去化率31%，联排还没有成交记录。按照这样的速度，总库存去化周期37.9个月。
大华·望樾开盘情况
大华·望樾项目鸟瞰图
另一个在售的楼盘位于南翔，今年以来也是连续开盘三次，开盘节奏与大华望樾高度相似，目前已推高层房源248套，去化率33%。预计总去化周期16.6个月。
大华星屿开盘情况
大华星屿项目鸟瞰图
这两宗地块大华拿地额共花了45亿元，但今年回笼资金10.8个亿，速度算不上很快。
大华在徐泾和南翔拿地，意在走出宝山布局城中村改造，但目前徐泾项目去化较慢，对大华拓展城中村项目也带来了一定的压力。
不过，大华的两个续销项目大华公园柏翠和大华梧桐樾（设房地联动价4.2万元/㎡）倒是表现不错，2026年分别已经贡献了11.6亿元和6.7亿元销售额。
相对来说，大华的这条路径，更为熟悉一些。
公开数据显示，1-4月份，大华集团以32.7亿元的销售，排名上海房企销售榜14名。距离其在上海的巅峰地位，尚有距离。
目前，大华想要在上海重拾江湖地位，面临着多重考验。
首先，是大华在打造高端产品线上，市场认同度还有待提升。静安年华销售受阻，且叠加房源迟迟未推，大华·望樾联排虽开但没有成交信息，或许一定程度上能够说明问题。大华起家于旧改，在当下众多品牌房企纷纷扎堆做豪宅，高端市场本就竞争白热化的大背景下，想要进军高端市场，还需要下功夫。
其次，大华在具体的操盘运营上，很容易在后期陷入降价漩涡。比较典型的如大华公园柏翠项目，从去年11月开始，其业主发现，在社交、媒体平台上，公园柏翠的部分房源不仅85折出售，还返佣送车位。虽然开发商回应“项目降价、返佣均属于渠道中介及小媒体的个人行为”，但也导致了市场对其操盘能力的质疑，也影响其品牌公信力。毕竟，除了这个项目，大华梧桐樾、大华望樾也频频传出降价消息。
此外，持续重仓拿地，让大华的财务状况开始吃紧。数据显示，大华集团负债总额从2017年的440亿元上升至2024年的1053亿元，而2025年新拿的项目，资金回笼速度不达预期，也会影响后续的财务健康度。
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