今日要点:
今日市场整体表现分化，一线城市成交活跃度持续回升。万科“公式化”化债 108亿境内债已成功展期；上海二手房本月累计6905套保持活跃。
成交数据
| | | | | | | | |
|---|
| 北京 | | | -86.8% | -43.2% | | | -35.6% | +30.9% |
| 上海 | | | -16.5% | +10.4% | | | -6.8% | +32.6% |
| 深圳 | | | +16.1% | +57.5% | | | -27.0% | +35.7% |
| 广州 | | | +38.5% | | | | | |
| 杭州 | | | -19.2% | -34.5% | | | -33.7% | +20.9% |
| 成都 | | | -36.2% | -14.7% | | | -40.6% | +11.4% |
| 南京 | | | -14.9% | +10.3% | | | -42.1% | +8.2% |
| 武汉 | | | +5.8% | +42.5% | | | | |
| 青岛 | | | -50.2% | -14.1% | | | -43.6% | -9.0% |
| 宁波 | | | -50.3% | -22.3% | | | -41.1% | +45.2% |
| 苏州 | | | -12.1% | -36.9% | | | -40.4% | +33.5% |
| 厦门 | | | | | | | -51.4% | +49.3% |
| 东莞 | | | +53.4% | -4.8% | | | -27.5% | +48.0% |
| 佛山 | | | +22.2% | -10.7% | | | -16.7% | -8.6% |
数据来源：根据各地住建委公开数据整理，统计口径为商品住宅成交套数（南京为商品房），环比、同比指的是当月累计值的环比与同比
注：红色表示上涨，绿色表示下跌；厦门仅含二手房数据，广州、武汉仅含新房数据
数据解读
市场整体趋势
二手房市场显著优于新房，15城中11城二手房同比正增长，上海、深圳、北京、宁波、东莞、厦门增幅超30%，存量房交易已成主流。新房市场则冷热不均，7城环比下跌、6城同比上涨。一线城市抗跌性突出，二线城市内部梯度拉大——核心城市（武汉、深圳）与边缘城市（青岛、宁波）差距悬殊。整体呈现"存量活跃、增量分化、南强北弱"格局。
一线城市表现强劲
上海二手房本月累计6905套，同比大幅增长32.6%，当日成交1664套显示市场活跃度极高；新房同比亦增长10.4%。深圳新房本月1055套，同比飙升57.5%、环比+16.1%，表现最为亮眼。北京新房环比虽下跌86.8%，但二手房同比+30.9%，市场以存量交易为主导。整体看，一线城市二手房同比均超30%，改善型需求持续释放，新房市场则呈现结构性分化。
二线城市分化加剧
武汉新房同比+42.5%、环比+5.8%，本月2457套；深圳、东莞新房环比分别+16.1%、+53.4%，形成增长梯队。广州新房环比+38.5%但同比持平，佛山环比+22.2%，表现稳健。反观成都、南京、杭州、青岛、宁波、苏州、厦门，二手房环比跌幅均超27%，其中厦门-51.4%、青岛-43.6%、成都-40.6%，市场明显承压。需注意：厦门无新房数据，广州、武汉无二手房数据，统计口径差异或掩盖真实市场温度。
⚠️风险提示——北京新房环比-86.8%、同比-43.2%，青岛-50.2%、宁波-50.3%，需警惕库存积压与价格下行风险。成都、南京二手房环比-40%左右，流动性收缩或引发抛售潮。厦门二手房同比+49.3%但环比-51.4%，短期过热后回调压力显著。政策层面，若一线城市限购松绑，可能加剧二线城市资金虹吸；企业端，高负债房企在低迷城市或面临现金流断裂风险，建议关注武汉、深圳等热点城市的供应节奏变化。
企业动态
万科“公式化”化债 108亿境内债已成功展期
万科旗下20亿元中票“23万科MTN002”成功展期。农业银行5月6日召集持有人会议，通过展期方案：每个账户固定兑付10万元，原到期日兑付40%本金，剩余60%展期一年至2027年5月12日，利息按期支付，并以昆明万宜、武汉万云应收款增信。
💡 万科通过“公式化”展期方案缓解短期偿债压力，反映房企债务风险化解路径趋于标准化，但本质仍是借新还旧，行业信用修复仍需时日
