大家好，我是Tim Fang

深耕上海前滩、徐汇滨江板块及沪上新房，专注豪宅二手房与新房交易，只讲真实数据与板块干货。点击⬇️“方同学看豪宅Tim Fang”关注公众号

“前滩-徐汇滨江→相辅相成”

趁着今天休息，盘点下5月上旬“前滩、徐汇滨江”二手房成交汇总；

当然，比我预想的要好的多（但...新天地板块好像没什么动静）

大家都知道，方同学是从徐汇、新天地那边出来的，所以对于那边我还是保持着时刻关注。帮助客户朋友、业主了解到最新的不同板块动态分析！

说句实在的，就目前看下来，不管是前滩、徐汇滨江。成交逻辑特别清晰且有一丝分化感！

以下为5月上旬前滩成交汇总；

以下为5月上旬徐汇滨江成交汇总；

01  前滩现在的客户群体，分成了两拨：

• 一拨是想 “低总价入场前滩，提前给孩子一个书包安全” 的客户，优先看悦耀、逸品这类入门级产品，对单价敏感，只看总价；
• 另一拨是看重 “带娃自住和居住体验” 的改善客户，优先看晶耀、中粮、海德壹号等...这类品质小区，愿意为户型、物业、生活方便买单，不盲目追求低总价。

所以别再说 “前滩房价跌了”，只是入门级产品的单价上不去，而真正的品质改善房，成交价依然偏稳。

低楼层不是 “死穴”，但“价格必须匹配价值”

很多房东觉得 “我家是低楼层，肯定卖不掉”，但看前滩的成交数据：

• 晶耀名邸一期 3 楼的 3 房，1710 万成交，单价 14.53 万 /㎡；
• 中粮前滩海景壹号 3 楼的 3 房，1380 万成交，单价 14.75 万 /㎡；
• 晶耀名邸一期 10 楼的 3 房，1780 万成交，单价 15.13 万 /㎡，和 3 楼的单价差了 0.6 万 /㎡，总价差了 70 万左右。

说白了，低楼层不是没人要，而是客户不会为 “楼层溢价” 买单。只要价格到位，性价比够高，低楼层也能成交；但如果低楼层的房源，还挂着高楼层的价格，客户根本不看。

02  徐汇滨江：江景不是万能的

但 “无硬伤的江景” 依然是硬通货！

很多人说 “江景溢价崩了”，但你看这几套成交：

百汇园一期高区 1 房 96㎡，1356 万成交，单价 14.1 万 /㎡，比同小区非江景房源单价高了近 2 万 /㎡；

百汇园二期高区 2 房 128㎡，带车位 2100 万成交，去掉车位后单价 15.8 万 /㎡，是这 5 套里单价最高的一套；

尚海湾一期前排看河的 2 房 125㎡，1550 万成交，单价 12.4 万 /㎡，对比同小区高区 5 房 264㎡12.6 万 /㎡的单价，几乎持平。

说白了，徐汇滨江的客户不是 “无脑冲江景”，而是 “挑着江景买单”

真正的高区无遮挡瞰江，尤其是带车位、户型方正的房源，哪怕单价高一点，也能快速成交；

那种 “只能看到一点江、楼层低、有遮挡” 的伪江景房，客户根本不买账，别再拿 “江景房” 当涨价的噱头了。

这 5 套成交里，2 套是 1-2 房的小户型，3 套是 236-264㎡的改善大户型，没有更大的户型成交。这说明：

徐汇滨江的市场，还是以 “能住、有景观、总价可控” 的房源为主；

03  最后说句实在的

现在的市场，不是 “冷了”，而是 “回归理性了”。不管是徐汇滨江还是前滩，只有真实的需求，没有虚高的溢价；只有分化的行情，没有普涨普跌的神话。

我是方同学，每天泡在徐汇滨江和前滩的成交里，知道每一套房子的真实情况。不管你是想买房还是卖房，都可以找我聊聊，我不吹涨也不唱跌，只给你最真实的市场信号。

方同学看豪宅Tim Fang 团队深耕前滩、徐汇滨江等核心板块，掌握最新房源信息与成交数据，提供一对一专属置业方案，助您精准把握市场窗口期。