做餐饮的老周来咨询我：“哥，我听说房产抵押贷款能贷七成。我那套房子市价300万，是不是就能贷210万？”我今天把这个‘七成’拆开讲。你以为的七成和银行算的七成，中间差了好几步。

一、七成是谁的七成？

很多人以为，七成是“市场价”的七成。错。七成是“评估价”的七成。市场价是你觉得房子值多少钱，或者中介挂牌的价格。评估价是银行指定的评估公司给出的价格。评估价通常比市场价低10%到20%。

因为银行保守。挂牌价可能有水分，成交价才是真实的。评估公司会参考近期同小区实际成交价，剔除虚高因素。市场有波动，银行要预留安全空间。

二、七成的基数是什么？

房子有两类：一类是没有按揭的房子。评估价260万，七成就是182万。简单。

第二类是还有按揭的房子。评估价260万，但你还欠银行80万没还。先还清按揭，房子变成全款房，再抵押。或者做二抵，额度要减去按揭余额。评估价260万，七成182万，减去按揭80万，剩102万。

三、评估价是怎么算出来的？主要看三个因素。

第一，同小区近期成交价。这是最重要的。你家楼上的房子最近卖了多少钱，你家就差不多那个价。评估公司会调取最近的成交记录。

第二，房龄。房龄越新，评估价越高。5年内的房子，几乎不打折。10-20年，打9到95折。20-30年，打8到9折。30年以上，打7到8折，有些银行不接。

第三，楼层、朝向、装修。中高层比低层贵，南北通透比朝北贵，精装比毛坯贵。但这些只是微调，不会差太多。

四、七成是所有银行都一样吗？

七成是上限，不是标准。不同银行、不同房子，抵押率不同。

住宅：70%是上限。好房子（房龄新、位置好、有学区）能给70%。一般房子给60%-65%。差房子（老破小、偏远）给50%-60%。

商铺、写字楼：50%-60%。给不到七成。

厂房：40%-50%。离七成更远。

个人和企业也不一样：个人名下住宅，七成没问题。公司名下住宅，可能只有六成。

五、影响抵押率的其他因素。借款人的条件也会影响抵押率。

征信好：抵押率给到上限。征信有瑕疵但房子好，勉强能贷。征信差，抵押率往下调。

流水好：经营流水稳定，覆盖月供没问题，抵押率给足。流水一般但有房子兜底，抵押率可能降5%。

经营好：执照满三年，纳税稳定，抵押率给足。刚开业，抵押率可能降。

六、七成是怎么一步步缩水的？

市价300万。评估公司给评估价260万，第一步缩水，少了40万。评估价260万，住宅抵押率70%，理论额度182万。如果你还有按揭80万，第二步缩水，剩102万。银行说你的房龄16年，抵押率从70%降到65%，第三步缩水，剩169万。按揭80万，剩89万。七成是理论上的最大值。实际到手，要经过好几道打折。

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