西城区月坛学区:育民小学—历史二手房成交数据分析

育民小学11个划片小区二手房成交数据深度分析，涵盖2018-2025年价格走势与成交周期

育民小学，西城区月坛学区的头部校，当然不仅仅是月坛牛小，在全市范围也是牛小的存在。月坛片区也是西城区保三争二，甚至在有人心里就是第一的片区。今天对育民小学对应划片小区（粗略对应）近年成交数据回顾，也开启对月坛学区成交数据分析系列。

一、育民小学划片小区一览

根据2025年招生简章，育民小学登记入学对应如下小区：

本次分析与育民登记划片地理位置相近的13个小区，用2018年到2025年（年中）的真实成交数据，做一次全面的价格趋势分析。

二、各小区详情与数据分析

1. 真武庙（176套）

真武庙月坛片区的老小区，容积率不高，居住密度适中。物业管理一般，但小区环境在月坛片区算规整。总户数多，换手率自然高。

价格走势一句话：2021年摸到13.57万/m²的天花板，2024年直接砸到11.34万/m²，三年跌了16%。2025年略有反弹到11.98万，但离高点还差得远。

降价幅度从2022年的1.7%扩大到2024年的4.8%，个别房源挂牌到成交降了20%。2025年降到4.0%，比去年略收窄，说明业主的预期在松动但还没彻底崩。

成交周期反而没太大波动，2024年均值85天，2025年91天。挂牌一个季度左右能卖掉，流动性在西城老小区里不算差。

2. 白云观（161套）

白云观紧邻白云观路，小区体量大，楼栋多，80年代建成的老小区。周边配套成熟，菜市场、超市步行5分钟内都有。距白云观地铁站（16号线）不远，出行方便。

白云观的价格走势和真武庙高度同步——2022年冲到13.36万/m²，之后连续两年下跌，2024年跌到11.25万/m²，跌幅约16%。2025年16套成交，均价11.54万/m²，微涨但量缩。

有意思的是2024年降价幅度跳升到4.9%，个别房源降了14.3%才成交。2020-2021年市场热的时候，基本零降价就能出手。卖家心态从"爱买不买"变成了"你出个价"。

成交周期比较稳定，68-112天之间。2023年最短，均值55天，当年20套的量也说明市场热度尚存。2025年68天，流动性还行。

3. 汽南小区（87套）

汽南小区在月坛片区的东南角，老小区，楼栋多、体量大，是月坛片区里规模最大的几个小区之一。物业管理中规中矩，胜在生活配套齐全。

汽南小区的价格走势跟大盘同步但波动更大。2022年摸到13.90万/m²，2024年跌到11.81万/m²，两年跌了15%。2025年8套成交均价12.21万，小幅反弹。有意思的是2024年成交量26套，是历年最高——价格越跌，成交越活跃，说明月坛片区的刚需买家在这个价位上有承接意愿。

降价幅度从2022年的1.0%扩大到2024年的3.4%，2025年继续走阔到3.7%。个别房源挂牌到成交降了14.3%。卖家的心态在逐步松动，但幅度比真武庙系列要温和。

成交周期2021年最长134天，之后逐年缩短，2025年降到84天，波动不大。

4. 铁一区（57套）

铁一区，铁路系统家属区，月坛片区的老牌小区。小区管理比一般老公房好一些。楼栋排列整齐，绿化尚可，在月坛老小区里算中上水平。

铁一区的价格韧性出乎意料。2022年12.91万/m²，2023年继续涨到13.00万，2024年跌到11.36万（跌13%），但2025年5套成交直接拉回13.00万/m²——完美收复失地。当然，5套样本小，不排除是楼层户型特别好的房源集中成交。

降价幅度2024年4.2%，2025年3.2%，在学区内属于中等。铁一区的挂牌价相对理性，不像白云路七号院那样虚高，所以降价空间也小。

2025年成交周期只有31天，是所有≥20套小区里最短的。挂牌一个月就能卖，流动性较好。

5. 真武庙六里（56套）

真武庙六里比真武庙（本部）楼龄稍新一些，小区规模中等，环境在真武庙系列里算好的。靠近月坛公园，散步遛弯方便。

六里的价格走势很有意思：2023年均价13.65万/m²，是所有年份里最高的，比真武庙同年还贵。但2024年跟着大势跌到11.30万/m²，一年跌了17%。这个跌幅比真武庙还大。

降价幅度2024年反而收窄到1.3%，但这不代表市场好—更可能是成交的都是本身就定价合理的房源，高挂牌价的直接下架了。

2024年成交周期拉长到97天，是近6年最长。流动性在变差，买家不急，卖家急。

6. 白云路七号院（38套）

白云路七号院体量不大，几栋楼围成一个小院。90年代的房子，小区安静，离白云路地铁站（1号线）步行约10分钟。在月坛片区属于"小而美"型。

这个小区的价格波动比前面几个大。2023年冲到13.93万/m²，2025年跌到11.31万/m²，两年跌了19%。

2024年降价幅度6.2%，2025年5.9%，在月坛片区属于偏高的水平。挂牌价虚高的情况比较严重。

成交周期波动也大，2021年99天，2025年降到40天。卖家降价到位了，自然卖得快。

7. 莲花池东路甲5号院（36套）

这个小区比较特殊——位于月坛学区的边缘地带，莲花池东路沿线。小区以小户型为主，总价门槛低，对口育民小学算是性价比之选。楼龄偏老，80年代。

均价在8.60-12.44万/m²之间剧烈波动。2019年只有8.60万，2021年涨到11.57万，2023年到12.44万，2024年又跌回10.56万。波动幅度比其他小区大得多，原因是单套成交样本少，极端值影响大。

2022年降价幅度高达9.3%，其中一套降了31.1%才成交。这种极端案例说明部分业主对市场判断严重失误，或者着急出手了。

2023年成交周期236天，接近8个月。但当年只有3套成交，样本太小，不能代表小区整体流动性。

8. 复兴门南大街（35套）

复兴门南大街沿线的老小区，紧挨着复兴门地铁站，交通是育民学区里最好的，在地段加持下价格一直比较坚挺。

这个小区最抗跌。2022年均价14.68万/m²，2024年降到13.61万/m²，只跌了7%。2025年3套成交均价13.48万/m²，基本企稳。在整个学区里，复兴门南大街的价格韧性最强。

2024年降价幅度4.9%，2025年4.1%，在学区内属于中等偏高。但考虑到挂牌价本身就在14-15万/m²的高位，买家议价空间其实不算大。

成交周期波动大——2021年128天，2022年25天，2025年39天。好楼层好户型卖得快，差的挂半年也正常。

9. 西便门外大街（33套）

西便门外大街沿线，90年代小区。位置在月坛学区的西南角，离西便门地铁站（7号线）较近。小区整体品质在月坛片区属于中等。

2022年是高点14.78万/m²，2023年跳水到12.93万/m²，一年跌了12%。2024年继续跌到12.65万，2025年回升到12.82万。但2025年只有2套成交，趋势参考价值有限。

2025年降价幅度5.4%，是近年较高水平。2024年只有1.9%，但2024年也只成交了2套——样本太少，波动性很大。

2025年成交周期138天，近7年最长。2021年更是170天。这个小区的流动性一直不太好，挂牌后要耐心等。

10. 真武庙二里（30套）

真武庙二里在真武庙本部的西侧，楼龄相近，80-90年代。小区规模小，楼栋数少，所以成交量也少。

2021年冲到14.15万/m²，是真武庙系列里最高的。但2024年跌到10.65万/m²，跌了25%——跌幅在所有小区里排第一。2025年3套回升到11.37万，但远没回到高点。

降价幅度逐年扩大，从2021年的0.5%到2025年的6.7%。趋势很清晰：买家的议价能力在持续增强。

2025年成交周期141天，接近5个月，是所有≥20套小区里最长的。挂牌价和成交价之间的落差越大，房子越难卖。

11. 北滨河路2号院（24套）

北滨河路2号院在月坛学区的北端，靠近护城河。小区不大，几栋楼，90年代建成。胜在安静，闹中取静。

北滨河路2号院是整个学区里价格最坚挺的小区。2019年14.15万/m²，2024年14.29万/m²，五年不但没跌还微涨。2025年5套成交均价14.25万，纹丝不动。2021年那个11.31万的低点只有3套成交，属于偶然波动。

降价幅度2024年5.0%，2025年2.7%，在学区内属于中等。但考虑到挂牌价本身就在15万/m²左右，实际成交折扣并不大。

2020年成交周期152天，是异常值（3套里一套挂了354天）。2024年62天，2025年89天，流动性中规中矩。总体上看，成交量太小，参考意义不大了。

12. 真武庙五里（8套）

成交量太少，不具统计意义。2024年5套成交，均价12.68万/m²；2025年2套，均价10.77万/m²。两年跌了15%，但样本量太小，趋势不具参考价值。

13. 真武庙四里（5套）

成交量最少，仅5套。2022年2套均价12.64万/m²，2024年2套均价9.67万/m²。从数字看跌幅很大（23%），但2套对2套，任何结论都是猜测。

三、整体观察

几个值得注意的趋势：

价格分化加剧。 2019年各小区均价基本在12-14万/m²区间，差距不大。到了2024-2025年，最便宜的（莲花池东路甲5号院10.56万）和最贵的（复兴门南大街13.61万、北滨河路2号院14.29万）差价拉到了3-4万/m²。好小区越来越贵，差小区越来越便宜——地段和小区品质的溢价在放大。

2024年是集体下台阶的一年。 除北滨河路2号院外，其他小区2024年均价都比2021-2022年高点跌了10-25%。降价幅度和成交周期同步恶化。2025年数据还不完整，但从已有成交看，部分小区有企稳迹象（白云观、真武庙），部分还在磨底（白云路七号院、西便门外大街）。

复兴门南大街和北滨河路2号院最抗跌。 前者靠地铁换乘站的交通优势，后者靠小区品质和安静环境。在下行市场里，硬通货永远是硬通货。

四、免责声明

• 本文分析小区的选取基于招生简章以及中介网站能检索到的小区，跟招生简章所对应房产无法一一对应。可能出现情况：同一小区有双学区、同一街道不同楼号对应不同学校、无法检索到小区、所分析小区不属于相应学校划片等。只是尽可能将能检索到的小区与划片学校匹配，粗线条描绘某小学学区房情况
• 数据来源于某主流中介网站
• 统计数据没有经过严格筛查，只是尽可能把近年的地下室、车库或特殊低价成交数据删除
• 数据不全面、未全面考据真实性，仅做粗糙参考