🔥2026二手房交易税费全明细！契税/增值税/个税，一张表算清不踩坑！

买房卖房最怕什么？税费算不明白，多花几万块冤枉钱。

2026年政策又变了，增值税从5%降到3%，契税按140㎡分档，个税换购还能退税……今天把买方卖方该交的钱一次性讲透，建议收藏。

📱【买方要交什么？重点看契税】

2026年契税全面按140㎡分档，不再看90㎡那套老标准了：

▸ 家庭首套：≤140㎡按1%，＞140㎡按1.5%
▸ 家庭二套：≤140㎡按1%，＞140㎡按2%
▸ 三套及以上：不论面积，一律3%

举个例子：上海买一套500万的首套房，100㎡，契税就是500万×1%=5万。要是160㎡，就是500万×1.5%=7.5万，差了2.5万。

非上海户籍买家注意：新购住房还要缴房产税，首套免征，二套起征。

📱【卖方要交什么？增值税+个税是大头】

增值税（2026年最大变化）：

自2026年1月1日起，《增值税法》正式实施，不满2年的住房从原来5%降到3%，满2年直接免征。

▸ 满2年（含2年）：0元，一分不用交
▸ 不满2年：税务核定价÷1.05×3%

一套500万不满2年的房子，旧政策要交约23.8万，新政只要约14.3万，直接省了近10万。

个人所得税：

▸ 满五唯一：免征
▸ 不满五唯一：能提供原值凭证的，按差额20%交；提供不了的，按全额1%核定（受赠、继承的房产必须按20%据实征收，不能核定）

🔒【换购退税！这个福利很多人不知道】

卖掉旧房后1年内在同一城市重新买房，可以申请退还卖房时交的个税。政策延续到2027年12月31日。

新房金额≥旧房金额：全额退税
新房金额＜旧房金额：按比例退，退税金额=（新房金额÷旧房金额）×已缴个税

比如卖房交了5万个税，一年内买了600万的新房，旧房卖了500万，600万＞500万，5万全退。

🚨【这几个坑别踩】

🚨 持有年限按"孰先原则"算：产权证日期和契税完税日期，哪个早按哪个算，别自己瞎估

🚨 成交价明显偏低的，税务机关有权按核定价计税，"阴阳合同"行不通

🚨 继承、赠与的房产再卖，个税必须按20%据实征收，不能享受1%核定

🚨 换购退税要在卖房后1年内完成新房交易，超期作废

说真的，2026年这波税费调整对卖房人最友好，增值税直降40%，换购还能退税。买家也别光盯着房价，税费差个几万块很正常，签约前一定算清楚。

免责声明：本文内容基于2026年5月公开政策信息整理，仅供参考。税费计算以税务系统核定为准，本文与任何官方机构无利益关联。