房产中介勿碰!高评高贷房产买卖的法律红线与执业警示——一名律师的忠告

昨天又出庭代理了一例因高评高贷引发的房屋买卖合同纠纷，颇有感触的。作为一名长期从事房地产法律实务的律师，笔者经手过数百上千起房产买卖纠纷案件，其中有一个不容忽视的现象：凡是涉及“高评高贷”的房产买卖合同，纠纷发生率远超正常交易。有的酿成了旷日持久的民事诉讼，有的演变成了刑事追责案件。这些案件不仅让买卖双方深陷法律泥淖，更是让参与其中的房产中介——无论是有意撮合还是无意卷入——付出了惨疼的代价。

高评高贷究竟是什么？

所谓“高评高贷”，是指房产交易中买卖双方通过虚增房屋成交价格的方式，向银行申请更高的按揭贷款，以实现低首付甚至“零首付”购房目的的操作手法。具体操作模式通常为：房产实际成交价假设为300万元，但买卖合同约定成交价被虚高至430万元。买方按430万元的70%向银行申请贷款，从而获得约301万元的贷款。卖方收到银行放款后，将多出的130万元返还给买方。

近年来，“高评高贷”已从单纯的房产销售辅助手段，逐渐演化为有组织的金融套利链条。部分中介机构通过操控评估流程、包装贷款材料与调度资金路径，形成完整的非法牟利通道。

一、高评高贷何以让房产中介“惹祸上身”

在实务中，中介往往是“高评高贷”操作的核心推手。一方面，为了促成交易获得佣金，中介主动向资金不足的买家推荐高评高贷方案；另一方面，部分中介以此为诱饵招揽生意，承诺“帮你做到零首付购房”。然而，中介的“热心推手”角色，在法律上却隐藏着多重风险——民事、行政、刑事，层层叠加，最终可能让中介承担远超佣金的沉重代价。

二、民事层面的“定时炸弹”——合同效力争议与连带责任

（一）买卖合同的效力危机：恶意串通导致合同无效

在司法实践中，法院对“高评高贷”中签订阴阳合同套取银行贷款的行为，普遍认定为买卖双方存在恶意串通，损害银行利益之嫌。根据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。一旦买卖合同被认定为无效，买卖双方均可主张解除合同，买方已支付的定金需返还，双方均无需承担违约责任。然而，中介在其中促成的居间服务是否仍能主张佣金？答案是否定的——基于无效合同收取的居间报酬，交易存在瑕疵，佣金能否保留面临极大不确定。

（二）网签价格与真实成交价不符，中介面临行政追责

当前，多地住建部门已通过网签备案制度将存量房交易中的所有价格（成交价、贷款价、缴税价）统一，旨在遏制“阴阳合同”“高评高贷”等违法违规行为。中介协助买卖双方签订与实际成交价不符的网签合同，实质上是在制造虚假的网签记录。一经查实，中介机构将面临行业通报批评、暂停网签权限、纳入行业失信名单等行政处罚。

（三）买卖双方纠纷的“夹心层”损失

高评高贷交易中，买卖双方一旦发生纠纷，中介作为居间方往往首当其冲。如买家断供或未能按期还款，银行可能要求提前收回全部贷款，甚至强行拍卖已过户的房屋。此时买卖双方相互推诿，中介不仅佣金泡汤，还可能被卷入诉讼漩涡，疲于应对双方的索赔主张。

三、行政监管的“紧箍咒”——行业处罚与信用惩戒

近年来，各地住建部门对高评高贷行为的监管力度持续加强。如哈尔滨市房地产经纪行业协会、哈尔滨市金融服务协会已联合发布《关于规范存量房交易网签及贷款业务办理的通知》，严禁以“自由成交”名义规避经纪机构网签流程，一经违规，市房地产经纪行业协会将视情节轻重，对涉事机构采取行业通报批评、暂停网签权限、纳入行业失信名单等处理措施；涉嫌违法的，移送相关部门依法查处。

与此同时，国家层面也在通过网签备案制度构建全流程监管。经网签备案赋码的存量房买卖合同，是公积金审批贷款、金融机构办理商业贷款、交易资金监管及税费核查的唯一依据。这意味着：做高价格取得贷款的路子，在监管技防手段日臻完善的今天，已越来越走不通。

此外，如杭州市等地已全面推行房地产经纪机构信用信息管理办法，违规行为将被记入负面信息，直接影响机构的备案资格和执业范围。对于中介机构而言，一次高评高贷的违规操作，可能导致长期无法开展业务的严重后果。

四、刑事风险的“达摩克利斯之剑”——中介卷入共犯的可能性

这是房产中介最容易忽视、也是最危险的法律红线。

（一）骗取贷款罪的共犯风险

《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一明确规定：“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

中介在“高评高贷”操作中，明知买卖双方正在通过虚增成交价格的方式骗取银行贷款，依然积极协助撮合、包装材料、指导操作。根据刑法理论，这种明知他人实施骗取贷款行为而为其提供帮助的，可以认定为共同犯罪。一旦银行贷款出现逾期无法收回，造成“重大损失”（根据相关规定，直接经济损失达到二十万元以上即可认定为“重大损失”），中介就可能被追究刑事责任。

（二）合同诈骗罪的直接适用——真实案例的沉重警示

2026年4月，深圳市坪山区人民检察院办结了一起震惊业内的房产中介合同诈骗案。中介林某向资金不足的买家推荐“高评高贷”购房方案，三方达成交易共识：房产实际成交价300万元，买卖合同约定成交价虚高至430万元，卖方收到银行贷款后将多出的130万元返还买家，并专门签订了回款协议。房屋过户当晚，林某利用买卖双方信任，谎称“客户要求变更收款人”，私下篡改回款协议的收款账户，将130万元巨额资金转入其控制的账户，据为己有。最终，法院以合同诈骗罪判处林某有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币三万元。

这一案例充分说明：在高评高贷的交易链条中，中介一旦掌握大量资金流转或跨越法律红线，任何环节出问题都可能引发刑事风险。即便中介自己并未实施诈骗行为，但撮合他人通过虚构价格骗取贷款的行为本身，也面临骗取贷款罪共犯的指控。

（三）超贷高评演化为非法经营罪——新的司法动向

值得高度警惕的是，司法实践已出现将“垫资购房、高评高贷”操作认定为非法经营罪的新趋势。在最新披露的典型案例中，法院首次将中介在“垫资”“助贷”等环节收取的各类浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴，并以非法经营罪对涉案机构及人员进行定罪量刑。

部分中介机构通过“垫资购房、抵押套贷”的复杂流程，向借款人收取远超法定红线的综合费用，实际年化利率普遍超过36%。业内分析认为，“高评高贷”是该模式的核心操作手法。在两部门联合发布的金融领域“黑灰产”违法犯罪典型案例中，以“代购买房”为名实施非法放贷型非法经营案已被明确列为典型案例。这类案件不再是行业内部的“擦边球”，而已被纳入监管部门的重点整治范围。

五、给房产中介的三点实务建议

综合前述法律风险，笔者郑重建议广大房产中介机构和从业人员：

第一，从源头上拒绝高评高贷业务模式。 在接到客户询问时即明确告知：“高评高贷涉嫌违法，我们公司不参与此类业务”。切勿以“我只提供信息”“我不经手资金”等理由心存侥幸。法院认定共同犯罪时，明知行为的存在本身就足以构成帮助犯的认定基础。

第二，规范执业流程，严守网签备案制度。 严格遵守住建部门网签管理制度，确保所有通过中介促成的交易均通过正规网签平台完成网签合同备案，坚决不协助客户签订与实际成交价不符的阴阳合同。对于客户提出的做高合同价格的要求，应记录并明确拒绝，保留说“不”的痕迹。

第三，中介机构应当建立内部风控机制。 在实际展业中系统核查交易价格的真实性，对于成交价异常高于区域市场均价的房源，主动要求查看评估报告。一旦发现涉及高评高贷的线索，坚决终止合作并向行业协会报告，以此作为规避自身刑事责任的有力证据。

结语

高评高贷不是“行业惯例”，而是游走在法律边缘的危险操作。近年来，从住建部门的网签备案体系完善，到公安、检察系统的严厉打击与追赃挽损，再到法院判例中加大刑事处罚力度，高评高贷的生存空间正在被全方位压缩。

对于房产中介而言，每一笔高评高贷业务，都是一颗不知道何时会爆炸的“定时炸弹”。拒绝高评高贷，不仅是对客户负责，更是对自己负责。