概括来说，判断房屋属于夫妻一方个人财产还是夫妻共同财产，需要区分房屋系婚前购买还是婚姻关系存续期间购买，同时，还需要考量出资情况、还贷情况等具体因素。司法实践中，可从四个角度进行考量：第一，购买房屋时的婚姻状况；第二，购买房屋支付首付的情况；第三，房屋是否存在还贷情况；第四，房屋的登记情况。
本期将对婚前购买的房产进行分析。从房屋出资来源角度看，可以分为夫妻一方出资、夫妻双方共同出资、夫妻一方父母出资、夫妻双方父母出资等情形。
一、夫妻一方出资
夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资两种情形。
1.婚前全额出资
如果房屋系婚前一方全额出资购买，且登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产。
如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于夫妻共同共有，在具体分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行均分，而会考虑出资比例等现实情况进行分割。
2.婚前支付首付，婚后夫妻双方共同还贷
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在出资方名下，那么应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》）第 78 条规定进行判断。该条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
如果房屋系一方婚前支付首付购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方证明该房产属于赠与的除外。
二、夫妻双方出资
婚前由夫妻双方出资购房，在实践中主要有两种情形：（1）双方分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户。（2）一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付首付款。
如果婚前由夫妻双方出资购买的房屋登记在一方名下，那么非登记方出资的性质应如何判断？实践中，结合案件具体情况，主要有三种观点：一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为构成对房屋的共同出资。
在第一种、第二种观点下，即使非登记方证明自己存在出资行为，也无法主张就该房屋成立共同共有关系。
在第三种观点下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点。
三、父母出资
父母出资的情形，可以根据是一方父母还是双方父母出资，是部分出资还是全额出资进行更进一步的划分。
1.一方父母全额出资
如果房屋系一方父母全额出资，登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第 29 条 第1 款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
如果房屋系一方父母全额出资，登记在双方或另一方子女名下，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定该房产为夫妻共同共有。
2.一方父母支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷
如果房产系一方父母支付首付款，登记在己方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可认定该房屋属于一方的个人财产，父母婚前还贷部分是对己方子女的赠与，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
如果房产系一方父母支付首付款，登记在双方子女或另一方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定为共同共有。
3.双方父母全额出资
双方父母全额出资购买房屋，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。
4. 双方父母出资支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷
双方父母共同出资支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，房产应认定为夫妻共同共有。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情确定夫妻各自享有的房屋份额时，理应考虑婚前父母出资的比例。
下期将继续分享夫妻共同房产分割之婚后购买的情形，敬请关注～
