金水北新房的答案,都写在二手房的宿命里!

新房的答案，都写在二手房。

这句话的含金量在于：你大概能看出开发商的诚意，物业运营的真实水平。

这几年金水北可以说是郑州最卷的板块，新房基础线：大门、会所、户型、外立面，全是金水北带动的。

但红盘往往意味着期待，从期待变成现实，落差有多大呢？

对同一开发商在售的新房，你家未来的品质、物业维护，二手房是有参考意义的。

我调研了5个二手房：美盛金水印一期、美盛教育港湾二期、信达天樾九章东苑、越秀金悦文化、保利大都汇，最后有我个人观点供大家参考。

全文无滤镜，一线真实，顶着30多度大热天，希望关注转发点赞，以后多更这种系列。（超级长文，多图预警）

第一站是美盛金水印一期。

这是美盛最高端系列，沿街有2层底商与大门相连，大门处有门禁会查验人员。

进去后有一个便民服务区。

左手边就是昔日售楼部，现在是茶歇区。

一楼的影音室和电竞室暂关，乒乓球室有业主正在玩，旁边的卫生巾也有人打扫。

二楼的健身区外包给动力蓝图，目前正常运营。

往里走进到西门第一眼，是这个景观照壁和背后乌桕的组合。

左侧是无障碍通道，从这里能看出金水印地面抬升了至少1米。

金水印的景观搭配做的很不错，随便一拍，草坪、花卉、灌木、大小乔木的组合都出片。

地面打扫也比较干净。

夏天到了，工作人员养护景观就非常重要。

但是也有一些草皮裸露，希望能尽快补种。

由于户数比较多，并且入住率也高，虽然是周一，但小区里的老人小孩很多，应了那句话：黄发垂髫并怡然自得。

小区里遛狗的挺多，宠物便纸箱里也都有纸。

并且在大堂里还放置遛狗绳。

今年年初美盛给外立面整体清洁了一次，能看出来非常干净。

地库是开发商的底裤，真实入住率、物业费缴纳情况，都会在地库体现。

金水印一期的地库整体比较亮堂，从车位情况能看出来入住率和物业费缴纳比例都挺高。

第二站是美盛教育港湾二期。

在东门的普庆路上，有停在路中央的车，说实话感官不太好，这可能从侧面说明，城改项目停车是个需要考虑的问题。

港湾二期的门禁管的也很严，我说明想看房的来意后，需要登记才能进入。

但进到社区里面，一个逐级而上的水系，跟外面隔开两个世界。

这是个3800多户的超大社区，如果按3人一户的配比，也就是超1万人的超级社区，这样一个超级社区，维护起来物业起到主导作用，从地面干净程度来说，不如金水印一期。

内部绿化该浇水浇水，景观维护水平在线。

外立面今年年初也做了清洁，很不错。

由于是强学区属性，小孩和老人是主力，所以社区内大量老人，有跳舞的。

有打篮球的。

光儿童游乐区就有2片。

孩子多，很多自行车直接摆在门口，我还发朋友圈聊这事儿，但仔细想想，其实北龙湖也没太好的办法，也有很多业主直接骑车上楼。

入户大堂是这样。

地库还比较亮堂，但内部质感就不如金水印了。

到中午饭点了，我去业主食堂吃了个15元两荤一素的套餐，还比较干净，味道也可以，送的汤花样也不少，业主吃的也有。

唯一让我有点别扭的，是用塑料袋套在餐盘上，但我考虑，也是方便清理，这毕竟是个3000多户大社区，人工成本是最大的成本。

第三站是信达天樾九章东苑。

这可能是一个被低估的项目，主要是过了三全路地段有点荒，大门两侧的商铺只有超市和少量铺子在运营。

但走进内部，信达还是有些惊艳的。

首先是这个外立面，它的山墙和南向外立面都是纯铝板。

中央景观带做的也不错，是传统的水系+主景观轴。

但这个水系维护，差点意思，这个水藻积了厚厚一层。

基本的社区保洁，做的还不错，没有烟头纸屑。

还有一块宠物臭臭区，方便统一清理，挺好。

儿童游乐场旁边有座椅，座椅上还有无线充电，亲测可用。

一楼架空层的休闲区，业主在这里打麻将。

地库的亮灯情况还可以。

入户大堂的星空顶灯不开。

旁边的幼儿园看起来没有启用。

第四站，是越秀金悦文华。

大门越秀当时做过升级，今天确实很有牌面，门禁卡的也挺严。

进去之后，没有中央景观带，只有一个物业用房，导致金悦文化是这几个项目里，进门后感官最普通的。

左手边当时的风雨连廊没有了，这个在当时卖房时是有的，虽然是临时的看房通道，虽然当时置业顾问也有说。

景观方面，虽然在楼栋之间有一些景观小品。

但没有令人印象深刻的主景观，只有在6号楼前的景观还算出彩。

旁边是儿童游乐区，设施不算多，直饮水和水龙头正常使用。

另外，在6号楼东侧有一个小门，可以直接到隔壁的越秀公园，这点好评。

外立面是真石漆，二期天悦江湾升级了不少。

入户大堂是这样。

地库还比较亮堂，但是当时的星空顶依旧没开。

并且我复盘了一下，几乎所有新房当时宣传的星空顶现在都不开了……

第五站是保利大都汇，现在改名保利臻境，只是这个字体好像有点不一致。

大门左侧有一个休息区，挺好。

我说去看新房的，保安应该是见看房客户多了，秒懂开门。

进去后层层递进的景观，感觉非常不错，即是地面抬升，也是人融入景观的过程。

最让我惊喜的是，大都汇作为一个限高56米小高层，它的楼间距可以达到40多米，下午3点左右，几乎所有楼层都能晒到太阳。

景观做的也挺有章法，有种林荫森系的感觉。

但是里面的小水系不开。

中间的小湖，有点中式意境。

外立面是真石漆+局部铝条+LOW-E玻璃。

电梯有透明塑料壳保护，既不像传统木质防护板难看，也能起到防护效果。

地库也比较亮堂。

刚交付不到一年，隔壁的幼儿园还没启用，这一点我观察到金水北好几个新房幼儿园都没启用，如金水印、信达、保利大都汇。

以上就是实地调研的真实情况，纯看公区和物业维护情况，看下来后我有几个观点：

1.地段是入住率的第一要素。

不论对美盛或其他三环内成该项目，吐槽容积率等问题，但美盛占据了核心地段，有大部分人需要的学校、商业、交通，入住率就是比三全路以北的项目高，这是事实，也是取舍。

大部分人还是喜欢热闹繁华，所以即使那么多人吐槽美盛，但拦不住过去几年一直销售不错，他们不是不知道容积率高的后果，而是综合考核下自己接受了。