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北京房产运营人眼里的房山房价,还能涨么?

2026-10-26 00:53:47

北京房产运营人眼里的房山房价,还能涨么?

朋友准备买房山良乡的房子。步梯，20-30年的房龄。

最近谈了几个，都没谈成。

原因无他，业主都不愿降价了，甚至有的还涨价挂牌。

他听说房价要涨，心里应该在犯嘀咕。

聊到这儿，我给他吃了一颗定心丸。

我说，房山的房价上涨很难。还是安心等着吧，总有着急出手的房东。

老粉都知道，我做过几年的房产运营。

现在虽然不太想做这行了，但还是会关注北京楼市的走向。

一方面是另一个账号还需要相关内容；另一方面，也是出于我自身的兴趣。

别的不敢说，就房山而言，涨价是没什么可能性的。

更准确地说：

地段、品质、楼层、朝向都不错的房子，大概能按当前的市场价成交；

有瑕疵的、小区维护不好的、顶层、差户型的这一类房子，都只能按“特价”处理，且越往后价格大概会越低。

当前房山什么价呢？

均价1.9万多一点一平。长阳、良乡一些品质不错的次新，能到3万+；大面积的“老破小”，6000-1.5万之间。

我敢这么说，是基于对房山市场、业主心态以及房价支撑体系的理解和观察。

先说房山楼市。

房山是一个供过于求的市场，房子一直比较多，一直是北京楼市的“价格洼地”。

2015年后新房开发过剩，库存积压。叠加产业薄弱，交通速度慢，与市区衔接不畅，导致需求不足。

再说房山的业主心态。

房山的业主对市场更加敏感。任何风吹草动，都能引发波动。

特别是老房子扎堆的地方，业主变现“离场”的情绪更加浓烈。这轮市场行情里，房山的“老破小”首当其冲。

再看房价支撑体系。

房山的大量新房和二手房要靠落户、自住等“刚需”支撑。人口结构变化、北京非首都功能疏解、房产政策的不确定性等因素，在一定程度上都会减少潜在需求。

如果单纯靠房山本地和房山就业人群消化大量库存，是非常困难的。

对于房山这类正在发展中的平原新城，支撑房价的核心逻辑，已经从“金融属性”转变成了经济周期。

这种下沉式的变化，是务实的。

依靠外来人口向外分散买房的路径基本被堵死了。

北京每年的常住人口在减少，老龄人口不断增加，积分落户数量没变。那最大的变量就是人才落户。

人才，对整个北京来说都是稀缺的，更何况房山呢。而且，人才买房很可能走的是保障房体系。

说到底，真正支撑房价的就是房山本地人以及部分外来人口的收入。经济好，房价能跟着走高；经济差，房价也只能“以价换量”。

这个阶段，“缺钱”或变现的业主，最容易降价急售。

谁都没有后眼。

有房的人，永远希望房价涨；没房的人，永远希望房价降。买和没买房，前后相差几天，心态也会倒转。

这是人性。

我说的也不一定就对，但确实是我基于当前环境和市场的真实观察。

对不对，秋后再看。

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