盘活房地产市场,须整体看待新房和二手房

曾经二手房比新房贵，但现在普遍来讲，二手房的折价都比较高。二手房的市场其实非常关键，有关部门可能也认识到了这样的问题。我们先看一下地相关的报道，全国住房城乡建设会议指出，房地产仍具有较大的潜力。十五五要推动房地产高质量的发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化。我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整有广阔空间，人民群众对好房子形成新期待，房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升，是今后的一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。

所有的政府都比较重视新房，因为新房可以卖地，有土地出让金。而二手房交易，二手房价格涨了，似乎跟政府没有直接关系。但实际上我们现在发现二手房跟房地产的整体走向有巨大的关联，为什么？因为房屋使用的时间非常长，而且对于一个人来讲，移动是很正常的，人挪活树挪死，人口的迁移，会有大量的房子需要交易，到其他地方工作了，可能需要换房。

为什么叫存量优化？其实大量的人要想生活好，想住到好房子里来，而且这些好房子是一些老旧小区是不具备的。现在你看好多老旧小区也在做改造，比方说加装电梯，以前大家都不用考虑这件事，而现在中国老龄越来越多，没有电梯老人极不方便，加装电梯政府有一些支持，但还有好多老房子，原来6层以下的不带电梯，电梯怎么装都是故事。

二手房交易在银行也受到歧视，新房有开发商跟银行的联系，新房经常贷款能足额，而二手房如果交易价格高，银行给你评估的价格都很低，贷款贷不了那么多，很多二手房要购买的负担远比新房大。但二手房的房屋交易，实际上对于市场的盘活，不仅仅是一个土地出让金的问题。对于经济上来讲，二手房市场好了，房屋保值了，估值高了，这些估值是社会信用的来源，你要想多贷款，抵押物是跟房地产相关的。二手房只要交易出来了以后，甭管你是买了新房还是买了二手房，下边跟着的装修、家电这些消费还有一连串。很多人能换房，能买更好的新房，条件也是二手房能卖个好价钱，二手房如果他觉得卖的太亏了就不想换了，实际上是广泛关联的。

现在我们的政策，把它当做一体看待是非常有道理，咱们更希望能出台相关的策来支持。其实原来不太支持二手房，还有一点就是好多二手房曾经有炒房的，甚至外国资本炒房的进来了以后，100万买的房子，外资走的时候卖300万，多了200万，我们的外汇顶不住，所以当时对这些二手房限制一下。二手房没有土地出让金，征房产税对老百姓的影响就更大了。二手房可以卖了以后再买新房，有些地方我是觉得可以交一些税的，但条件就是如果卖了再买新房的时候，这税可以给你抵回去。你要不买新房了，钱要离开这个市场的时候，你得交点税钱。对于这些炒房的人，有一些税收杠杆也是需要的。原来想把二手房锁死，也是不想让这些炒房资金可以方便地退出。

现在对于老百姓来讲，旧房子不卖，新房子不来，旧房子卖不掉不会再买。而且对于二手房还面临什么问题？如果二手房市场盘出来了以后，还伴随着分化。也就是说，有些地方房子会更便宜，有些地方房子会更贵，大家都不喜欢的都想卖的，就会变成更便宜。原来讲的是刚需，刚需还是刚需，只看地段。但以后有奢侈品房，就不完全看地段了。房子老旧不好解决，就会卖得非常便宜。对于房子有更高质量需求的，可以卖的更贵，所以内部的调整也会加剧，二手房现在的的情况也是在发生这样的一个调整。非常好的新建小区，配套特别好的，现在的价格就比较硬。老破小没配套的，人家不会花那么多钱。这是一个多层面的事，对此我们要多方位的进行分析。