回答粉丝问题:法院多次拍卖我的房产,合法吗?法院在执行过程中到底可以拍卖多少次?

法院多次拍卖我的房产合法吗？

在执行过程中到底可以拍卖多少次？

你说为什么呢？

按照民事执行拍卖变卖的司法解释，线下处理房子、土地使用权这类不动产，必须严格走两次拍卖、一次变卖的流程。第一次拍卖直接按评估价定保留价，流拍了，债权人又不愿意以物抵债，就接着搞二次、三次拍卖，每次降价不能超过上一次保留价的20%；三次都流拍，债权人还是不接受以物抵债，就走变卖。要是变卖也没人买，债权人依旧不接手，法院就得解除查封，把财产还给被执行人，当然法律另有规定的特殊情况除外。

现在实务中基本都用网络司法拍卖，有专门的司法解释管着，标准流程就是两次拍卖加一次变卖。第一次起拍价不能低于评估价、市价的70%，二拍降价不能超过首次起拍价的20%；二拍再流拍，直接在同一个平台，按二拍保留价走变卖就行。

虽说网拍规定里，没明说流拍、变卖失败后怎么处理，但按法条援引的原则，这种情况要适用民事执行拍卖变卖的一般规定。

说白了就是拍卖变卖全失败，债权人也不接手，法院就得解封退财产。

这里有个关键点，不管是线上还是线下拍卖，只要涉案财产的市场价出现明显变动，法院就能重新做评估、再启动拍卖。这种情况下，就算拍第四次、第五次，也完全符合法律规定。哪怕债权人不接受以物抵债，法院也不用退财产，还能采取强制管理、财产融资这些别的执行办法。

（一）刑事涉案财产

刑事案件涉财产执行里，涉案财物最后一次拍卖没成交的，是可以搞无保留价拍卖的。要上缴国库的，财政机关可以按保留价接手，要是要求继续变价，就能无底价拍；要退赔被害人，被害人不愿意以物抵债的，也能无底价拍卖。

（二）破产财产

破产财产拍卖不算司法强制拍卖，拍卖方案全由债权人会议说了算，拍几次、降多少价、要不要保留价，都是债权人会议自己决议，多次拍卖、无底价拍卖都没问题。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）

第五条　拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

第十六条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

第二十四条　对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。

第二十五条　对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）

第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

第二十六条网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。

第三十七条人民法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的参照本规定执行。执行程序中委托拍卖机构通过互联网平台实施网络拍卖的，参照本规定执行。本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定。

《人民法院办理执行案件规范》（2017）

422.【不动产或其他财产权流拍的处理】

对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规范第414条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。前款中所指“其他执行措施”，可以包括强制管理，以及执行法院根据市场价格变化，重新启动（评估）拍卖程序等。

行了，关于司法拍卖流拍后的那些弯弯绕绕，今儿就唠到这儿，不知道这个回答各位读者朋友是否满意？

实务里太多当事人容易卡在这个误区：觉得一拍、二拍、变卖走完就是“大结局”，法院必须解封退钱。其实真没那么绝对，只要资产行情有变动，重新评估再挂网，法律上完全有路可走。

但执行这行当变数大，各地法院实操口径也有温差，千万别拿“通用模板”硬套自己的案子，很容易把维权时机给耽误了。

后续小编会继续从一线实务出发，把以物抵债、执行异议这些难啃的骨头逐个拆解。

  如果您手头要是有流拍处置、财产变现、债务重组等企业这块的疑难杂症，欢迎留言，都可以留言一起交流探讨。