成功案件:封某二手房买卖合同案

当事人

原告：封某（女）

委托诉讼代理人郭玉贵，江苏珠溪律师事务所律师。

被告：卞某（男）

第三人：建设银行

第三人：公积金中心

诉讼请求1.公积金中心接收封某代卞某偿还住房公积金贷款。2.建设银行、公积金中心协助注销某住宅小区10幢602室上的抵押权登记。3.卞某将某住宅小区10幢602室和车库过户到封某名下。

4.卞某向封某支付违约金10.4万元。

案件简介

2019年10月3日，在房产中介公司封某与卞某签订《房屋买卖转让合同》，卞某将自己名下的某住宅小区10幢602室（以下简称602房产）和车库卖给封某，成交价为52万元。合同第四条：违约责任第4项约定：“如果甲、乙任何一方拒绝履行合同……，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。”

封某通过房产中介公司支付定金1万元。2019年10月12日，封某向卞某转账支付39万元，当天下午卞某结清了建设银行贷款12.5万元。因公积金中心已经下班，双方约定卞某第二天结清公积金贷款。但是卞某未能按约定结清公积金贷款。2019年11月12日，在房产中介公司封某与卞某签订《房屋过户协议书》约定：卞某因为赌博债务问题，暂时无能力全部还清贷款，房屋过户之前所有的贷款由卞某每月按时还款。现房屋使用权归封某所有。双方约定2020年5月31日卞某将公积金贷款全部结清，配合封某过户。后卞某未按月偿还公积金贷款，并且不接电话。

2020年12月，公积金中心到602房产催要贷款。

办案经过、代理方案

封某委托郭玉贵律师（以下简称承办律师）代理起诉维权。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据以上规定，承办律师建议封某：（1）停止向卞某支付剩余12万元房款。（2）用剩余房款12万元代替卞某偿还公积金贷款，不足部分，建议封某暂代卞某偿还。公积金贷款全部还清后，请求法院判决公积金中心、建设银行协助办理抵押权注销手续。抵押权注销以后，法院可以判决602房产和车库从卞某名下过户到封某名下。封某同意承办律师的代理方案。在起诉的同时，承办律师帮助封某申请财产保全，请求法院查封了602房产和车库，防止房产被卞某的其他债权人先行申请查封，造成无法过户的窘境。

判决、执行结果法院认为，卞某未能按协议约定还清尚欠公积金中心的贷款并配合封某办理房屋过户手续，对此应承担全部违约责任。因卞某未能按约偿还公积金中心的贷款，封某基于此未再缴纳剩余房款12万元，现封某表示同意代卞某偿还所欠公积金中心的贷款，超出剩余房款12万元的部分，另行主张权利，是其权利的自由处分，本院予以准许。卞某欠建设银行的贷款已结清，建设银行应及时注销抵押登记；在封荣秀代卞某偿还完公积金中心的贷款后，公积金中心也应及时注销抵押登记，以便于封某办理房屋产权变更登记。法院作出判决如下：一、卞某协助封某将602房产和车库过户到封某名下。

二、卞某支付封某违约金8万元。

双方均未提出上诉。判决生效后，封某到公积金中心结清了贷款，建设银行、公积金中心主动注销了抵押权登记。承办律师帮助封某申请强制执行，经法院向不动产登记中心发送协助执行通知书，封某领取了房产证。2026年2月，卞某主动联系封某支付了8万元违约金，封某向法院申请删除了卞某的失信被执行人信息。

案件评析

本案合同签订在2021年1月1日民法典生效之前，应当适用物权法的规定。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。封某作为房产受让人有权代卞某偿还贷款，贷款偿还完毕之后，可以请求注销抵押登记、办理房产过户登记。

2021年1月1日民法典生效之后，发生类似案件仍能以相同代理方案予以解决。具体法律规定是民法典第四百零六条、第五百二十四条第一款、民法典合同编通则司法解释第三十条第一款。

本案中的风险如何防范？将首付款降低至结清贷款所需金额，剩余房款在结清贷款、解押后支付。这样即便卖方违约，买方的回旋余地还很大。也可以通过“带押过户”方式规避本案的风险。卖方将房产先行过户给买方，双方再共同去偿还贷款、解押。“带押过户”是指依据民法典第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。仅供参考。法律依据

《中华人民共和国民法典》

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第五百二十四条　债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释法释〔2023〕13号

第三十条第一款下列民事主体，人民法院可以认定为民法典第五百二十四条第一款规定的对履行债务具有合法利益的第三人：

（一）保证人或者提供物的担保的第三人；

（二）担保财产的受让人、用益物权人、合法占有人；

（三）担保财产上的后顺位担保权人；

（四）对债务人的财产享有合法权益且该权益将因财产被强制执行而丧失的第三人；

（五）债务人为法人或者非法人组织的，其出资人或者设立人；

（六）债务人为自然人的，其近亲属；

（七）其他对履行债务具有合法利益的第三人。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》（2021年1月1日已废止）

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》法释〔2000〕44号（2021年1月1日已废止）第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

郭玉贵律师，苏州大学管理学、法学双学士，执业机构江苏珠溪律师事务所律师，执业证号1320920151092208，联系电话158 9514 7813。从事律师10多年，办理了很多成功案件。

民事案件

江苏省盐城市盐都区法律援助中心对徐某产品质量纠纷提供法律援助案入选司法部司法行政（法律服务）案例库

封某二手房买卖合同案（卖房人收款后赌博不还房贷、不解押，帮封某成功解押过户领取房产证，并获赔违约金8万元。）

陈某案外人执行异议之诉案（陈某离婚时约定共有房产归儿子但未过户，其前夫欠债，共有房产被执行。代理陈某提起案外人执行异议之诉获法院支持。）

陈某机动车交通事故责任纠纷案（新车商业险保单次日零时生效条款无效的代理意见被采纳，获赔38.7万元。）

被告王某、许某担保人追偿权案（王某、许某被索赔62.5万元，经调查发现原告名为担保人，实为贷款使用人，原告被迫撤诉。）

被告陈某夫妻共同债务案（陈某的丈夫跟同事借款90万元，陈某被一起诉至法院，提出陈某对借款未签字、不知情、未使用的代理意见，法院作出判决驳回对陈某的全部诉讼请求。）

谭某、翟某债权人撤销权纠纷案（交通事故发生后，肇事方通过协议离婚将房产转移到妻子名下。代理谭某、翟某起诉撤销了转移房产的行为。）

张某姓名权案（张某肢体二级残疾，因身份信息被一家公司盗用申报个税，无法从民政局申请救助款。代理张某起诉成功调解，某公司当庭给张某赔礼道歉并支付赔偿款。）

劳动争议案件

杨某劳动争议系列案（公司提交乌龙证据案一。帮杨某争取到经济补偿，公司要求杨某返还1万元社保费的请求被驳回，使用公司提交的证据帮杨某拿到加班费1.7万元。）

张某降薪被迫解除劳动合同案（公司提交乌龙证据案二。揭穿公司提交的虚假证据，代理张某拿到经济补偿、领取失业金。）

成某被扣津贴被迫解除劳动合同案（成某取得技能证书，因此公司每月增发几百元。后停发，公司辩称该款是福利。“该款是津贴，属于工资，随意停发，员工可以被迫解除”的代理意见被采纳。）

徐某劳动争议案（代理徐某拿到经济补偿、加班费。）

金某工伤案（金某上班途中发生交通事故受伤，对方逃逸，代理金某认定工伤，获得工伤赔偿34万元。）邱某工伤待遇仲裁案（工伤职工被强裁，代理仲裁调解获赔22.4万元。）

某人力资源公司劳动争议案（职工向公司索赔8万元，代理公司出庭应诉，最终裁决公司仅要支付1.2万元。）

陈某等18人农民工工资案（成功适用《劳动合同法》第94条帮助陈某等人拿到10.7万元工资）胡某等18人农民工工资案（成功适用《保障农民工工资支付条例》帮胡某等人拿到22.4万元工资）

刑事案件

C某故意杀人案（犯罪中止的辩护意见被采纳，量刑由建议6年降为4年。）

Y某电信诈骗案（提出诈骗金额证据不足、事实不清的辩护意见，量刑由建议7年6个月降低为6年。）

行政诉讼案件

董某居民医保费补贴案（董某视力一级残疾，完全丧失劳动能力，通过行政诉讼帮董某获得每年的居民医保费补贴。）

李某工伤认定案（李某上班途中发生交通事故，人社局认为李某绕路上班不认定工伤，复议维持，通过行政诉讼帮李某认定为工伤。）