上海房产继承|税费明细+精准核算全攻略

先讲核心结论：继承本身几乎不交税，主要是后期卖房交税，继承过户只有少量登记费、公证费，没有个税、增值税、契税。

一、继承环节要交的税/费（过户时）

1. 税费（国家收，几乎没有）

1. 契税：0元（法定继承：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母外祖父母，免征契税）

2. 增值税：0元

3. 个人所得税：0元（继承所得不征个税）

4. 印花税：住宅免征，非住宅按万分之五
简单说：继承过户，税费全免
2. 必花费用（上海实际成本）

1. 公证费（可选，走法院不用）
上海标准：按房产评估价阶梯收

◦ 100万以内：0.8%

◦ 100–500万：0.6%

◦ 500–1000万：0.4%
例：500万房子公证费≈32000元

2. 不动产登记费：住宅 80元/套

3. 评估费（公证/过户需要）：约0.1%–0.3%

4. 若走法院诉讼继承：诉讼费更低，大额房产比公证划算
二、重点：继承后再卖房，税费怎么算（最关键）

继承的房子，产权年限、是否满五唯一，按原房计算

1. 增值税

• 普通住宅：满2年免征；不满2年全额5%

• 非普通住宅：满2年差额5%

2. 个人所得税（大头）

两种情况：

1. 满五唯一（原房满5年+你家庭唯一住房）：个税0

2. 不满足满五唯一：

◦ 可选1：差额20%个税（卖出价 - 原购入价 - 合理费用）×20%

◦ 可选2：全额1%个税（上海大部分选这个，省事）
举例核算（上海常见）
原房200万买的，现在继承后卖500万，不满五唯一
• 全额1%个税：5万

• 差额20%个税：60万
→ 一般直接选全额1%

3. 契税（买方交，你卖房不用）
三、办理流程（上海两种路径）

路径1：公证继承（简单，适合无纠纷）

1. 准备材料：死亡证明、亲属关系证明、房产证、身份证

2. 房产评估 → 公证处办继承公证

3. 带公证书去不动产中心过户，交80元登记费

路径2：法院诉讼继承（省钱，大额房产/有纠纷）

1. 所有继承人去法院做调解/判决

2. 凭法院文书直接过户，不用公证费
四、给你快速核算模板（直接套用）

设：房屋评估价A，卖出价B

1. 继承过户成本=公证费+评估费+80元

2. 卖房税费：

◦ 满五唯一：仅增值税（满2年免）

◦ 不满五唯一：个税1%×B + 增值税（不满2年5%×B）