房产租赁合同涉及到违法建筑等4类特殊标的,如何审查?

特殊房产相较于一般房产，有着特殊的法律风险。那些牵扯到特殊房产的房产租赁合同，在草拟时应注意什么呢？下面，东周就一些可能导致房屋租赁合同无效的租赁标的进行分析：

如果出租人建设的房屋没有取得建设工程规划许可证，租赁合同的效力该如何认定？承租人的权利该如何保障？像这种在房屋建设的任何一个环节缺少许可证明的，都可能导致到房屋被认定为违法建筑，尤其是建设工程规划许可证。

我国司法解释对此作出了规定：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第2条规定，如果出现租赁标的在建设过程中缺少建设工程规划许可证，该租赁合同无效。但是为了维护市场交易的稳定，最高院还对此规定了补救措施，那就是如果出租方在一审辩论终结前能够及时取得建设工程规划许可证或者得到主管部门的批准的，该租赁合同可以认为有效，同时，第四条规定，就算房屋租赁合同无效，在承租人对房屋进行占有使用的期间，出租人仍然可以要求其参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。

因此，实务中，为了规避不必要的合同风险，出租人和承租人双方需要充分考虑合同是否能够履行以及合同签订可能具有的风险。

签订合同时，承租人应该主要审查出租人是否具有相关资质，即审查房屋租赁合同中的出租人是否具有建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证规定进行建设房屋。承租人可以在签订合同时自行在当地国土规划局进行网上查询，或者前往当地国土规划局进行申请，由相关工作人员进行查询。

其次，如果承租人已经明知出租人没有资质进行承租，则需要考虑到合同可能不能实际履行(该房屋被征收以及征用）以及履行有瑕疵（该房屋已经设有居住权或者存在抵押权）。出租人则应注意考虑无证出租的行政处罚风险。

比如，想要在商场里租房进行儿童娱乐场所的经营，那就要看该房产是否在1-3层，看该房产是否配有独立的通道，这是经营儿童娱乐场所对场地的消防要求。如果在租房时不注意，那么就很可能在交了租金，房屋装修后发现无法完成消防验收，根本没法开展正常经营。

因此，当事人在订立租赁合同的过程中，首先需要严格审查租赁房产的规划用途，具体根据房产的权属证书内容或者向行政职能部门查询情况，核实租赁房产的性质属于工业、商业或住宅等何种用途？其次就是针对自己具体的商业用途，查看该房产及其附属设施的建设是否符合工商登记、消防验收等要求，能够实现当事人订立租赁合同的目的。如拟租赁标的物的规划用途不符合合同约定目的，为履行合同变更房产用途虽也属于选择之一，但实际操作难度较高。

例如当事人需要将住宅房屋变更为经营性用房，则需要遵循《民法典》第二百七十九条规定的严格法定程序，如当事人订立租赁合同时拟从事经营活动，而所涉房产规划用途为住宅，则承租人在签订租赁合同前就须充分考虑是否能够征得相关业主同意。同时，承租人需要在租赁合同中约定，如果一旦不能变更租赁房产的用途，相关租金、补偿及合同解除的问题。如果是承租经营性用房，那要在合同中具体明确地约定一下消防验收等手续的问题。

东周就办过类似的消防验收不合格导致无法营业的案子，赔了大几百万进去，最后官司也赢不了，一直在抗诉，教训十分惨痛。

在建工程中的建筑物是正在建设且尚未竣工验收进行投入使用的建筑物。租赁合同中涉及到在建工程建筑物，因合同订立时涉及的房产尚未建设完成，未交付也未取得相关权属证书,合同后续履行存在诸多不确定因素。因此，当事人需要采取相应的风险管控措施，减少或者避免损失。

如在建工程中房产已取得建设工程规划许可证，则房屋租赁合同有效，虽所涉房产尚不能立即交付，但是当事人可以采取合理措施进行风险管控，可以选择先签订预约合同，交纳定金或保证金，设定条件或期限，待条件成就或期限届满时另行签订正式的房屋租赁合同。当事人也可以选择直接签订正式租赁合同，但因房产无法立即交付，因此需要结合房产实际交付时间就起租时间协商一致，明确约定实际交付时间逾期需要承担的违约责任。

如出现在建工程所涉建筑物尚未取得建设工程规划许可证的，当事人需要谨慎处理，如订立合同后最终出租人未能取得规划许可证，则预租或租赁合同可能认定为无效。当事人在综合考虑风险后，如仍需订立合同，建议事前就合同无效或被解除后产生的保证金及租金结算、装修等补偿问题作出明确约定，对可能出现的风险进行有效管控。

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

我国《经济适用住房管理办法》第33条明确规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。实务中，法院对涉及未取得完全产权的经济适用房之租赁合同的效力，按无效或有效处理的判例都不少见。但从理论上看，《经济适用住房管理办法》只是部门规章，其并非法律、行政法规，故其规定不宜作为认定合同无效的依据。

因此，当事人签订租赁合同中，如所涉房产为经济适用房，则需要重点关注房产的权属问题。尚未取得产权的经济适用房,承租人人在权衡风险与收益的情况下，仍可以考虑进行租赁，但是需要考虑到合同可能无法履行（合同被判决无效）。而出租人可以先行收取定金，减少损失。

今天东周就给大家分享到这，如果你在商业经营活动中遇到上述情况或者合同纠纷，欢迎私信联系我们，关注东周，做您身边的法律顾问B。