干货:房产抵押贷款业务到底还能不能做?

      昨天同行朋友来喝茶🍵，探讨一个话题：房产抵押贷款业务到底还能不能做？

      我的回答很干脆：能做，而且一直能做。 今天就从几个方面把这个事儿聊聊，各位有什么想法可以评论区聊聊。

一、什么是房抵贷？

      简单说，就是把你自己名下的房子抵押给银行，银行给你一笔钱。

根据用途一般分两种：

1.经营贷：钱用于企业经营，需要有营业执照，利率更低
2.消费贷：钱用于装修、旅游、买车等个人消费，不需要执照，但额度上限较低（通常100万以内）

      无论经营还是消费，本质就是用房子换一笔低成本的资金，房子照住，钱照用。

二、房抵贷的准入标准

1.对房子的要求

· 有房产证：这是硬门槛，充要条件。期房、没下证的房子、无证小产权做不了。
· 房龄要求：一般要求25年以内，部分银行可放宽到30年甚至更高，但对房子的流转能力要求极高，且会降成数。
· 房屋状态：最好有正常装修，毛坯房部分银行会打折甚至不准入；非住宅（商铺、写字楼、厂房）要求自用或已出租，空置的不好批。
· 产权清晰：无查封、无纠纷，共有人都同意抵押
· 可上市交易：小产权房、军产房、未满5年的经适房（补差价换本后可做）一般不行。

2.对借款人的要求

· 年龄：22-65周岁，部分银行可到70（抵押结束期限），但多会需要添加共借人。
· 征信：当前无逾期，近两年无“连三累六”严重逾期，查询次数不过多。
· 收入稳定性：有稳定来源，经营贷看对公或经营流水，消费贷看工资流水。
· 负债率：总负债（含本笔）一般不超总资产的70%，不过毕竟是抵押贷，有沟通空间。
· 其他：无涉诉、无被执行、非失信人。

3.其他补充要求

· 经营贷需要有营业执照：多数银行要求注册满3-6个月，部分可新办（需要经营佐证）。
· 资金用途合规：经营贷的钱不能流入楼市、股市等，合理规避。
· 部分银行要求购买保险或理财：特殊情况，具体沟通。

三、房抵贷的优势

1.利率低

· 经营贷：年化普遍在2.6%左右，优质客户可更低。
· 消费贷：年化3.5%左右，比网贷、信用卡分期便宜一半以上。

2.额度高

· 住宅：评估价的7-8成
· 非住宅（商铺、写字楼等）：4-5成。 一套100万的房子，能贷出70-80万，解决大额资金需求。

3.还款灵活

· 先息后本：每月只还利息，到期还本金
· 随借随还：用多少出多少利息，不用的部分不产生利息。资金成本完全可控，用几天算几天。

4.期限长，续贷稳定

· 1-5年期，续贷相对宽松
· 只要正常还款、资质没大变化，抽贷风险极低
· 不像信用类贷款，说降额就降额

四、为什么说绝对能做？

从客户角度

      房子不仅是住的，更是家庭的“备用钱包”。万一遇到急事需要大额资金，房抵贷是最低成本的选择。

      而且只要房子在、征信不坏，这个融资通道就一直开着，这是其他任何产品都比不了的优势。

从中介角度

      房抵贷业务是一个可以持续经营的长线业务：

1.信贷业务转化：客户做了抵押贷之后，多数还有信用贷需求，尤其是生意人。
2.客户转介绍：且不说乔吉拉德250定律，一位客户身边有3-5个同样的朋友就能实现转介绍了，信任度一旦建立，顺水推舟。
3.到期续贷过桥：三年到期，大部分客户需要过桥资金周转，这部分收益稳定可预期。
4.客户交易收益：客户买房、卖房、换房，都有服务空间。
5.赎楼业务：客户卖房时需要先还清贷款，赎楼过桥是刚需。

      一个房抵贷客户，做好的话，可以带来至少3-5年的持续收益。

五、注意，想持续做，合规很关键！

1.不伪造材料：假流水、假合同、假执照，这些都是刑事风险，一律不碰。
2.不协助客户骗贷：明知客户用途违规还帮着操作，中介也要担责，慎重。
3.注意辨别AB贷：这个话题老生常谈，不再多说。
4.合理收费：明码标价，不搞隐形收费、不加息、不收砍头息。

      切记，合规才能长久。

六、结束语

      所以，房产抵押贷款业务，不是能不能做的问题，而是怎么做的问题。

      对客户来说，它是低成本融资的好工具；对中介来说，它是能做长期稳定收益的好业务。

      如何在合规的框架内，帮真正有需要的客户，匹配真正适合的产品，才是核心竞争力和持续经营的关键。

      如果你有房，想知道能贷多少、怎么贷更划算；或者你是同行，想聊聊业务合作，欢迎加我微信，咱们细聊。