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深圳楼市供需拐点?二手房库存创近一年新低

2026-10-27 14:44:15

深圳楼市供需拐点?二手房库存创近一年新低

近期，深圳楼市迎来供需关系的积极信号：二手房在售房源加速去化，库存降至近一年低点；同时，全国50家典型上市房企的现房库存近年首次实现年度绝对值下降。这背后，是政策效应、市场需求与行业调整的共振，也预示着楼市正从“去库存”向“稳供需”过渡。

深圳二手房：库存持续下滑，核心区报价逆势上涨

乐有家研究中心数据显示，截至5月12日，深圳在售二手房源量较4月下滑4%。回溯走势，自2025年10月达到“历史高点”后，全市二手房在售量已连续7个月逐月减少，累计跌幅达9%，目前总量处于近一年来的低位。

从图表可见，2025年5月至10月，房源量呈缓慢上升态势，10月触及峰值后开始回落，2026年春节月（2月）虽有小幅波动，但整体下行趋势明确，3 - 5月延续缩量节奏。

量缩价稳甚至局部上行的特征同步显现：在售房源减少的同时，深圳部分核心区（如南山、福田）的业主挂牌价格出现上涨趋势。这一变化的核心逻辑在于——“金三银四”+新政刺激下，优质房源成交加速，库存压力缓解，市场供需关系从“供过于求”转向“紧平衡”。

业内分析，深圳作为一线城市的“风向标”，二手房库存去化加速，既反映了刚需、改善型需求的集中释放（如新政降低购房门槛、优化信贷政策），也说明市场对核心资产的信心逐步修复。核心区房源的“惜售+涨价”，更是优质资产稀缺性的直接体现。

房企现房库存：万亿规模近年首降，行业去化迎“历史性转变”

如果说深圳二手房的库存去化是“微观市场的回暖”，那么全国房企现房库存的下降则是“宏观行业的突破”。

据克尔瑞监测数据，截至2025年末，50家典型上市房企存货账面价值合计7.10万亿元，同比下降14.7%；其中，41家企业的已竣工存货（即“现房库存”）规模为1.57万亿元，较年初下降9.1%——这是近年来首次出现年度绝对值下降。

“现房库存”的下降，意味着房企“卖现房”的能力提升，而非依赖“期房预售”滚动开发。这一“历史性转变”的背后，是多重因素叠加：

政策导向：“保交楼”政策持续推进，房企现房交付效率提升，现房销售试点扩大（如深圳、杭州等多地鼓励现房销售），倒逼企业加速现房去化；

市场选择：购房者对“期房风险”的担忧加剧，更倾向于购买现房，需求端推动现房流通；

行业调整：房企从高周转模式转向“精细化运营”，主动优化库存结构，减少无效供应。

业内认为，现房库存的年度下降，标志着房地产行业从“高库存、高杠杆”的粗放模式，向“低库存、稳运营”的健康模式转型，为行业长期发展奠定了更扎实的供需基础。

供需关系重构：从“去库存”到“稳供需”，楼市进入新阶段

无论是深圳二手房的“库存新低+核心区涨价”，还是房企现房库存的“近年首降”，本质都是供需关系的重构：

供给端：二手房挂牌量收缩、房企现房库存下降，说明“无效供给”（如滞销房源、烂尾风险期房）正在被市场出清，有效供给（优质二手房、现房）的稀缺性上升；

需求端：“金三银四”的需求释放、现房偏好增强，说明购房者从“恐慌性观望”转向“理性择机”，需求质量（对品质、安全性的要求）提升。

这种重构，对楼市的意义深远：

短期：优质房源的成交加快，缓解库存压力，带动价格企稳甚至局部回升，市场从“冷清”转向“温和复苏”；

长期：供需关系更健康，行业风险（如库存积压、期房违约）降低，为楼市“软着陆”提供支撑。

结语：拐点已至？仍需观察，但积极信号明确

深圳二手房库存创近一年新低、房企现房库存近年首降，是楼市“供需拐点”的积极信号，但能否形成“趋势性反转”，仍需观察：

深圳方面：需关注后续政策是否持续宽松（如限购、限贷进一步优化），以及核心区涨价的传导效应（是否会带动非核心区回暖）；

全国房企方面：需看现房去化的“持续性”（是否只是阶段性下降），以及行业融资环境、销售回款的改善幅度。

不过，至少可以确定：楼市最艰难的“去库存”阶段已逐步过去，供需关系正在从“失衡”走向“平衡”。对于购房者而言，优质资产（核心区二手房、现房）的稀缺性上升，择机入场的机会窗口正在打开；对于房企而言，现房去化成效初显，倒逼行业加速转型，长期健康发展可期。

（数据来源：乐有家研究中心、克尔瑞）

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