最高涨5200元/平!江宁这类二手房,成交价竟悄悄涨了!
- 2026-05-30 11:41:54
这一次，一向低调的东山板块，终于凭实力站到了前台。
今天，我在梳理江宁次新房成交数据时发现，江宁东山多个改善型次新房小区，不仅扛住了市场的下行周期，更是在今年悄然实现了逆势上涨成交，甚至创下新纪录！
江宁东山二手房市场，正在迎来大分化时代。
最高涨5200元/平！东山一批改善次新房，成交价抬头了！
虽然今年东山的整体平均房价在数据上并未表现出疯涨，但市场的分化已经从底部悄然显现。
今年起，你会发现一个明显的极致分化逻辑，在江宁东山，真正具备高端品质的改善次新房小区，正在遭受买家的疯抢。
为了验证这个趋势，我深扒了东山几个具代表性的高品质次新房。下面这些成交案例，足够说明问题：
海玥华府：量价齐升，成交均价连续重回“2”字头
上海建工在东山打造的海玥华府，标准的科技住宅，完美承接了周边改善人群“小换大”的诉求。
海玥华府，今年3月底以来，成交均价连续重新站上“2”字头，从成交量上面来看，也当可观，真正实现了量价齐升。
万科都荟启境：涨5200元/平！成交价创半年来新高
万科都荟启境最新成交价创半年来的新高。同样120平左右的三房两厅，同样低楼层的房源，比去年成交价高了5200元/平！
如果说上面两个次新房小区，位置还不够核心，房龄还不够新，我们再来看看配套更为齐全、房龄更新的朗诗·玲珑新亭。
朗诗·玲珑新亭：31382元/平成交！站稳江宁头部
交付不久的朗诗·玲珑新亭，今年成交了一套143平的房源，均价达到了31382元/平，这样的价格不仅是江宁的第一梯队，甚至超越了雨花、南部新城、河西南等次新房小区。
江宁核心区楼市大分化！三大全新买房逻辑诞生
如果你认为现在东山的所有资产都具备抗跌属性，那你就大错特错了。黄金与烂铁正在这场“冰与火之歌”中迅速完成洗牌。
当前的东山楼市，正在经历极为残酷的两极分化。
一边是带着明显品牌溢价光环的改善型次新房，在市场上极具号召力。
另一边，是那些房龄老、户型差、没有物业管理的老破小和刚需老盘，挂牌价和成交价正在无底线下探。
核心逻辑非常清晰：以后在东山买房，纯刚需和核心改善完全是两个市场。 纯刚需的购买力正在被不断压缩，主因是供过于求。而纯改善，在“地缘性置换”的超级内循环中，已经完成筑底，抗风险能力越来越突出。
为什么会出现这种两极化的状态？
这背后其实是极为深刻的三条逻辑动线：
1. 江宁人，换房更认东山——高内循环锁定了需求。
看似东山市场不大，但因为拥有了极其稳固的地缘性高端内循环购买力，整个板块里的好房子根本就不愁买家。
2. 换房逻辑大升级——三换法则彻底重构了选房观。
我从不怀疑现在的改善客群是极度精明的。他们手里的算盘打得比我还响亮。当下的换房“三换法则”格外统一：除了换到核心资源周边外，小换大也是江宁改善客的共识——小开发商置换大开发商，小户型升级大户型。
从上面我们提到的几个案例可以看出，流量和资金永远在往产品的制高点靠拢。
3. 越是成熟配套区域，“好房”越稀缺。
东山向来是江宁的政务核心，板块内老小区众多，纯粹的改善型产品更有市场。这个片区在今年的改善狂欢中，无论是新房还是“次新领跑者”，都在强行拉高买家的心理预期。
江宁改善客，请学会用“河西”眼光去挑房子！
通过刚才深刻的市场剖析，大家应该能感觉到，目前的南京江宁房地产市场，正在发生一场彻底的思路转变。 买房人必须学会以前瞻性布局。
未来江宁的买房趋势不是简单的买便宜，而是要买具有品牌开发商背书的、拥有成熟配套且产品过硬的纯粹改善型好房子——这就是买家群体中新形成的“江宁买房逻辑河西化”。
人口基础庞大的东山，目前新房的选择并不少。但通过跑盘调研我们发现，东山人含量和高净值人群含量较高的，还是位于5号线文靖路站地铁口的中建东山樾府。
项目规划了清一色的小高层，1.8的逆天低容积率，打造了15-17层小高层四代宅产品，户户有露台，两梯两户，配备约1400㎡下沉式会所+约900㎡泛会所。得房率近100%，一线精装品牌云集。
降噪与舒适感远高于市场平均水平： 中建东山樾府拿到了江苏省首个“金级宁静住宅”认证，在楼板和玻璃等细节隔音上，把每一个细节做到顶尖。
再加上所有楼栋全系一梯一户、豪华石材+铝板外立面的成本投入，相比于其他项目的标准，这完全是一次质的飞跃。
江宁核心资源环绕，圈层价值强：在区位上，这个项目几乎是在老城核心区，配套均为东山的核心资源，项目约200米即为5号线文靖路站地铁口，2站速达南部新城。而在现场我们了解到，由于位于江宁的政务核心区，项目不少前期业主，都是江宁区的公职人员。
从中建东山樾府的产品定位及业主画像来看，其业主普遍具有以下共性：高收入、高认知、高职位。而他们的买房逻辑，也正符合我们前面所说的“三换”原则——换到核心资源旁、小开发商换大开发商、小户型换大户型。
目前，项目120、140、175㎡平实体样板间均已全部公开，项目目前有一定的优惠，点击下方小程序“在线咨询”：
结语：
冰与火，从来都是楼市的两面。
江宁东山区域的改善型高端住宅，已经迅速走出了独立行情。
买房的最主要逻辑，永远是基于核心资源之上的人居迭代，而不是在平庸里面不断被消耗。
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