狮山二手房现状:买方市场下的结构性稀缺!
- 2026-11-03 02:55:13
狮山二手房现状:买方市场下的结构性稀缺!
狮子山楼市微信公众号公告 粉丝卖房：0.5% 粉丝买房：固定5000元 今天这一篇知识含量有点大，因为要涉及到一些专业术语，Koala尽量用大白话给大家阐述。Koala上学的时候选修过经济学，当前正好可以选出来一个章节运用到对当前狮山二手房现状的判断之上：买方市场下的结构性稀缺。结构性供需失衡，是宏观经济学里的核心概念。社会总供给和社会总需求，在总量上看似平衡，甚至是供给过剩，但内部结构又往往是错配的，这就会导致有效供给严重短缺，需求得不到匹配满足。 
在当下狮山二手房买方市场下的结构性稀缺，就是狮山当下的房源供给存在着结构性过剩与结构性稀缺并存的现象，“假性”房源供应过剩，真优质房源又极度稀缺。挂牌的很多，价格到位的又极少，一有价格到位的就秒成交。业主们普遍挂的是【心理预期价】，而不是【市场成交价】，这些虚高的挂牌不算有效供给，只有那些报价调整到了市场价、诚心出售的，才叫有效供给。名义供给很多（挂了一堆房源），但真正能匹配当下市场价格、满足真实交易需求的有效供给又极少。 
Koala最近带客户看上瑞阁比较多，有好几位客户都在等“笋盘”。那我们就以上瑞阁为例，给粉丝朋友们做相应的阐述，让大家通过具体的数字，来理解“买方市场下的结构性稀缺”。上瑞阁南区挂牌房源总量是40套，北区挂牌房源总量是49套，南北区合计89套。北区11栋1073户，南区9栋773户，北区挂牌房源占比4.56%，南区挂牌房源占比5.17%，南北区合计挂牌房源占比4.82%。这个挂牌比例是整个市场最健康的小区之一，最终会维持在3%~5%之间的极健康状态。具体数据如下： 
我们再进一步考察本小区具体房源挂牌情况，通过统计我们可以得到，107-112平3房2卫在售房源有38套，129-135平3房2卫户型在售房源有30套，145-151平4房2卫户型房源在售有16套，186平4房3卫户型房源在售6套。 
区分不同户型而言，我们再筛选出各自户型非顶底楼中报价最低的前3名！我们就按户型由小到到大进行排列。2楼107.37平报276万、13楼107.37平报价293万、8楼107.16平报价302万；3楼130.72平报价348万、9楼129平报价360万、25楼128.92平375万；4楼151.99平报价440万（目前底价整个同户型最低）、2楼145.74平报价450万、15楼148.5平报价460万；9楼187.56平报价598万、15楼186.1平报价598万、22楼186.1平报价630万。到Koala再把最近几个月本小区各户型的成交，不完全统计如下： 
我们就通过上瑞阁着这一个小区，就能完全下Koala在标题上所下的结论！随着上瑞阁投资客的逐步出清，整个小区已经从完全的高挂牌量降至一个次新小区合理的挂牌量区间。但表面上各个户型依然会有看似很多选择，实际上我们通过与近期的成交价对比之后，就会发现这种结构性失衡，有效供给远远小于实际供给。不过话分两头说，正式由于大量实际共给的存在，方凸显出有效供给房源的性价比， 所谓红花也得绿叶衬！狮山二手房已经来到“诡异”的时刻，大的范围来看是典型的买方市场，如果把范围缩小到某个小区甚至某个户型，又带着明显的卖方市场特征。 — END — 
图文&视频//Koala编辑部
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