不动产登记政务服务大厅，是日复一日平凡又忙碌的岗位。每天身处嘈杂的办公环境，此起彼伏的叫号声、群众咨询交谈声时常萦绕耳边，偶尔还会遇到买卖双方意见不合、现场争执的情况。日复一日重复着受理、审核、答疑的琐碎工作，难免觉得枯燥、繁琐，有时也会心生疲惫。
但每当看到办事群众顺利办结业务，手持红色不动产权证，满脸喜悦地道一声谢谢时，所有的忙碌与疲惫都会烟消云散。这份被认可的温暖、为群众解决难事的踏实，让我们真切体会到基层窗口工作累并充实、忙并快乐的职业成就感。
今天大厅迎来了一桩特殊的不动产赠与业务：一位国内老父亲，打算将自己名下房产无偿赠与已加入美国国籍、仅有美国护照的女儿。老父亲专程带着女儿的护照前来窗口咨询，我们几位受理工作人员也是第一次接触此类涉外赠与业务，当场展开了业务探讨。
大家各有不同看法：有人认为可以直接由女儿出具手写委托书，签订赠与协议就能办理；也有人提出，外籍身份不同于普通国内居民，简单手写委托不具备法律效力，必须到美国当地办理公证委托，同时还要做接受赠与相关公证，再经领事认证，国内登记机构才能受理。
借着这次特殊业务，结合《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》及涉外登记相关规定，咱们把中国父亲房产赠与美国籍女儿的办理流程、一次性梳理清楚，也为今后窗口同类业务办理积累实务经验。
赠予外籍人士，重点有几个问题要解决，首先证明是直系亲属关系，二是赠予外籍人士的合同是否需要接受赠予和公证，其次是不能到现场签字如何委托？法律法规规定是死的 如何理解和把握就需要结合实际，依据规定把上述问题分解一一阐述。
一、核心关键：外籍女儿仅持美国护照，如何认定父女关系？
如何认定直系亲属关系，符合不动产登记
窗口、税务部门核税认可。个人理解大慨分
两种可行途径：
1、到父亲户籍地派出所调取过往落户档案；
或出入境管理局开具亲属关系证明；（有必要
的话再到公证处办理父女关系涉外公证书，
对登记机构更为稳妥）；
2、在美国当地办理父女亲属关系公证、经
中国驻美使领馆领事认证，配套护照中文翻
译件，国内通用认可。
二、赠与协议能不能私下手写直接办理？
涉外不动产赠与属于重大财产处分行为，
赠予外籍人士的合同要严谨，规则也没有明
确必须公证，个人认为赠予合同填写规范，
清楚，双方签字或委托人签字是可以使用。
需父亲与女儿（或合法受托人）到场办理即可
，如果相关部门如国安部门需要公证的赠予
合同，就需要按要求公证赠予合同。
三、女儿无法回国，手写委托书能用吗？
绝对不能用。
外籍自然人办理国内不动产登记相关委托，
普通手写委托书无效，正规做法：
女儿在美国打印签署《接受房产赠与及不动
产登记代办委托书》，在美国当地公证处公证
，再经中国驻美使领馆认证，连同护照翻译
件、一并寄回国内，提供直系亲属关系证明方
可委托亲属代办全部过户手续。
四、赠予外籍人士不动产重点还需要国安部门审查许可。
1、依据《国家安全法》第 59 条：涉及国家安全事项的建设项目 / 房产交易，须国安审查
2、《国家安全技术保卫条例》（安徽）第 12 条：房屋出售 / 赠与给境外人员，必须国安局审查批准，才能办不动产登记，也就是说，再办好委托书、直系亲属关系证明，赠予合同后还需要到国安部门备案审查后才可以办理不动产登记
另：国安部门审查赠予合同，亲属关系证明是否需要公证还需要去国安部门咨询后办理上述事项。
总结：经过国安部门审查出具相关资料，国内老父亲和受托人携带赠予合同，直系关系证明、经公证和大使馆认证的委托书房产证、身份证，配合受托人到不动产登记机构办理赠予转移登记即可。
税费核定：直系亲属赠与免征个人所得税，仅缴纳 3% 契税。
友情提示：涉外不动产赠予，需经多个单位审查认定，流程复杂，办理此类问题当事人首先要先去国安部门咨询备案需要提供哪些资料，然后结合上述不动产登记要求提供的要件一一准备齐全才可以顺利办好此类业务。建议外籍人员回到国内与中国父亲一起到公证处办理相关公证更便捷。
结 语
不动产窗口工作没有惊天动地的大事，每天都是平凡的坚守。但每遇到一桩特殊疑难业务，既是挑战，也是学习提升的机会。把涉外赠与这类冷门业务流程弄懂、吃透，既能规范日常登记履职、规避业务风险，也能真正为办事群众答疑解惑、排忧解难，这便是基层不动产登记人最朴素的价值和快乐。
以上仅代表个人理解，仅供参考，欢迎同行关注留言探讨，具体办理事宜还需当事人咨询当地不动产登记中心回答为准。
