11万套!四个半月,上海二手房卖疯了!

5月16日，上海二手房网签1575套。

往前翻一周，5月10日刚干出1664套的五年新高。隔了六天，1575套。连续两个周末日站在1500套以上，要知道3月、4月，能突破1500套的，各只有一次。

但今天真正想聊的，不是1575这个数，而是这1575套背后的另一条线。

成交在冲高，库存在缩水。

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截至5月16日，上海二手房今年累计网签10.7套。去年同期是9.8套。同比多卖了9355套，涨幅接近一成。四个半月，十万套已经到手。

另一方面，5月14日，上海二手房挂牌量315887笔。这个数字，是459天以来的最低点。上一次比这还少，要追溯到2025年2月初，那会儿春节刚过，市场处于全年最清淡的节点。而现在呢？五月中旬，传统旺季。去年他同期是368825笔。*注：挂牌笔数包含一套房在多个中介平台的挂牌情况，一般挂牌量是笔数的1/3左右

一边是成交放量，一边是挂牌收缩。两条线，正在快速交叉。

过去一年多的主流叙事是“以价换量”——房东降价换成交，所以成交量虽然大，价格却一直承压，低价房源是绝对主力。

但现在出现了一个微妙的信号：成交结构正在发生变化。

说人话就是，不光成交量在涨，成交总价的区间也在悄悄往上挪。低总价的房源被扫掉一批又一批，池子里剩下的房子，挂牌价本身就比以前高了一截。新入场的人能选的房源少了、价位高了，成交总价自然就跟着上移。

这件事和挂牌量下降互为因果，越卖越少，剩下的是什么？是那些总价更高、房东心态更稳的房子。而这些房子的成交，又在拉高整个市场的总价水位。

价格修复，不是靠房东硬涨上去的，是靠低价库存被吃干抹净之后，自然浮现出来的。

买家感受到的就是：选择变少了，总价变高了，谈价空间在收窄。

尤其是总价三四百万的刚需房源，流动性一直在往上走，好房子被扫货的速度比想象中快得多。这个5月16日的1575套里，有多少是这类房子被签掉的，不用查数据也能猜个大概。

但别慌，31万笔依然不是小数目。

31.5万笔的挂牌量，绝对值依然不低。上海市场体量摆在那里，买家远没到“无房可买”的地步。现在处于一个微妙的转换期——从“买家挑挑拣拣”慢慢往“卖家收回主动权”的方向挪，但这个挪动还很缓慢，远没到房东可以随便开价的阶段。

真正值得关注的，是趋势。

前四个半月已经干到10.7万套了，如果后续乃至六月继续这个强度，挂牌量继续往下压，甚至跌破31万笔，那下半年的供需格局就真的不一样了。