小李的父母前几年去世了，留下了一套老房子。最近他想把房子卖掉，用这笔钱给儿子凑首付。可听人说“继承来的房子再卖要交20%的税”，他吓了一跳——200万的房子，光税就要交40万？

还有人说，继承房子本身没交税，但一卖就完了，税务局等着你呢。小李越想越慌，不知道这房子到底能不能卖。

别急，今天我们就来拆解一下，继承来的房子再卖掉，到底要交什么税、交多少、怎么才能少交。

根据《契税法》第六条，法定继承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通过继承取得房屋权属，免征契税。与此同时，根据现行规定，继承环节也不征收个人所得税、增值税和土地增值税。

也就是说，你从父母那里继承一套房，过户的时候只需要交几十块钱的登记费和几块钱的印花税，其他都不用交。那套200万的房子，继承到你名下，税务成本几乎为零。

但注意：这里的“免税”仅限于法定继承人。如果父母立遗嘱把房子给了非法定继承人（比如邻居、保姆），那就属于“遗赠”，需要按房屋评估价的3%到5%缴纳契税。

一说到“继承房出售”，很多人的第一反应就是“20%的个人所得税”。但真相是：不一定。到底交不交、交多少，要看两个因素：房子持有时间够不够长，以及是不是你名下唯一住房。前者决定增值税，后者决定个税减免资格。先来看两个基本概念：

增值税，看的是“满两年”还是“不满两年”。根据最新政策，个人将购买不足2年的住房对外销售，按3%的征收率全额缴纳增值税（2026年起增值税率从5%降至3%）；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。这一点对继承房很友好——因为持有时间是从父母最初购房时开始算的，大多数继承房早就过了2年门槛。

个人所得税，看的是“满五唯一”还是“不满五不唯一”。如果满足“满五唯一”条件，免征个人所得税；如果不满足，需要按差额的20%或全额的1%计算个税。这也是最让人头疼的地方，下面会详细说。

需要注意的是，部分法条和官方答复提到，继承房产再出售时个人所得税按差额20%据实征收，不得核定征收。但在实际操作中，大多数房产中介和税务窗口会默认按成交价的1%核定征收。

“满五”的认定，是继承房税务中最容易被误解的地方。根据国家税务总局的规定，通过继承等非购买方式取得的住房，其购房时间按继承行为发生前的购房时间确定。也就是说，父母2018年买的房子，你2026年继承，到2026年出售时，已经“满8年”了，不需要再等5年。

但要注意，部分情况下“满五”也会从继承登记时间起算。比如继承前父母持有不足5年，继承后满5年再卖，同样可以认定“满五唯一”。所以最稳妥的做法是：保留好父母最初的购房合同或契税完税凭证。

“唯一”则看的是继承人家庭。如果你和配偶名下没有其他住房（不含未成年子女单独所有的房产），就算是“唯一”。比如北京有套房继承，老家还有一套房，如果当地政策只认定北京唯一，可能仍符合条件。各地认定标准不完全一致，建议提前向税务窗口问清楚。