济南4月新房二手房环比跌0.2%/2027济南中考政策调整/海信君安/刚需其实还是很喜欢精装的/中海时光之境/科技城悦澜山/龙湖景粼原著

想看房的朋友提前联系虾米，加群私信或者加VX号码 zqshiyang，团购额外优惠。

1、济南4月新房二手房环比跌0.2%

4月份全国70大中城市房价变动情况出炉，济南新房二手房均为环比跌0.2%，还是绿了，不同于济南，本次数据中新房有20个城市左右止跌或者环比上涨，二手房方面，北京环比涨0.4%，上海环比0.7%，广州环比涨0.2%，深圳环比涨0.2%，西安环比涨0.4%，14个城市止跌，全国形势来看稳中向好，岛城新房环比涨0.1%，二手房环比跌0.1%。

稳中向好，希望济南也能绿变红，大城市这一轮更多源自于限购政策松绑，类似于23年春天济南那一波，济南现在手中确实没有牌了，都打出去了。

2、2027济南中考政策调整

26年中考马上开始了，周末一则新闻主要讲的是26年中考的变化，之前文章已经写过了，但是文中提到了这么一件事，27年中考开始，

学籍、户籍分属济南市不同区县的考生原则上按照学籍地身份报名参加高中阶段志愿填报。

很多人可能看不明白，实际这是济南中考的长期以来的一个双轨制，济南市区内跟远郊区县是两种模式，拿25年做个对比，中考成绩出来后，有一类群体，比如学籍在市区，但是中考报名可以选择去县区，举个例子，25年某考生在历下学籍上学，中考也在市区，出成绩后475，但是户籍地在章丘，如果在市区填报志愿，公立高中录取不了，去民办高中三年小20万负担不起，但是如果选择户籍地填报录取，就能去县中，虽然也不是太好，但是至少有个寄宿制县中托底，经济成本低。

但是如果27年后就不是这样了，学籍在市区，就只能参加市区志愿填报了。。

虾米昨天发了一个短视频讲这件事，评论区很多提问了，有问县的学校可以报市区的吗，可以啊，市属高中时可以的，但是你得达到分数啊，严格来说，区县孩子的分数低一些，向上报时给自己上强度了。

另外还有一类夹缝地带，区县的私立初中，比如章丘双语，天山等等这些，有个朋友就说的问题比较难回答，户籍在章丘，学籍在济阳，按照虾米的理解只能参加济阳的填报了（也可以参加市属高中）。

算是堵上了过去的一个bug，过去虾米曾经写过一个教育的逆城市化，伴随着中考人数井喷，2032年2033年来到巅峰，市区内上公办高中的难度越来越大，反而县中的难度相对低，所以会出现逆城市化，其实这个相当于堵上了一个bug，就是市区跟远郊县区的中考移民，人在市区上学，填报志愿去农村县竞争去，毕竟城乡教育水平差距越来越大了，为什么有些中考分数不错的城市孩子到了写县高中后，成绩还不如中考分数低很多的农村孩子，这就是虾米说的催肥鸭理论了，市区孩子各种辅导班喂养着，揉碎馒头式的，确实会有一定的水分，到了高中阶段就是天赋了，尘归尘，土归土。

如果遇到N+1怎么办？/26济南中考政策/不要买精装样板间/省博西华润瑞府规划/昨日新房网签54套/玖著/中海时光之境/未来之境/凤凰路壹号院

教育的逆城市化，县域高中振兴/中海时光之镜/明湖印开放即认筹/海信君安/保利云上璟誉/凤凰路壹号院/保利珑誉/明湖北院/雍泉府

3、刚需其实还是很喜欢精装的

从最近的购房咨询，另外还有市场动向看，刚需自住群体现在很希望能买到小高精装产品，对装修有畏惧，也嫌麻烦市面上如果有140多万到220万的精装类产品会相当好卖，然而现实是，也就是一两个精装产品，为什么刚需类产品都不想做精装了呢？不赚钱，市场竞争大，为了降低销售价格，提高自身的竞争力，价格战。

3、中海时光之境

中海时光之境本月上旬已经网签29套了，项目认购已经接近40套，今年春天持续比较猛。

中海时光之镜又加推了，17#楼152户型，相对18#楼涨了不少，目前均价330多万，同时爆款户型252户型也是加推最后一栋7#楼，门槛价700万。

每次去中海时光之境都有不同的感受，品质细节确实做的太细了，拍照拍的还是不能全面展现，星空顶地库示范区已经做好了，水磨石地面，高端改善的配置，大门不说了，会所也不说了，实体绿化展示区，架空层会所，外立面，实体装修标准，都让人印象深刻，143户型，152户型销售火爆的原因就在这里，260多万买个精装大三室，310多万买个精装四室，非常有吸引力，252户型就是大平层跟别墅的结合体了，在济南目前还是有唯一性的，其实还有一个好户型就是179户型，月底就要出实体样板间了，400万左右的朋友可以瞅瞅这个户型。

3月认购破100，网签79套，这个成绩确实太厉害了，这个小阳春爆发的原因有哪些呢，三月市场就是好，历下几个项目抱团取暖，隆和府 星光也卖的很好，大家共同富裕。

刨去这些因素最重要的还是中海的品质做的确实已经到达高端改善了，转一圈方方面面，一个点都让你不懂行的都觉得好，大门，会客厅，会所转一圈，下沉庭院，茶室健身房，园区绿化，架空层会所，各个实体样板间，清水样板间，装修配置，外立面窗户，营销体验，确实就是真的好，缺点有没有，有，比如一梯两户，比如143的高层，但是大多数人最后选择购买，这肯定还是被品质所吸引，权衡利弊最终选择这里。

另外就是四代宅的得房率，确实也是真的高，实体体验四代宅，让你把四代宅的缺点体验一番，利弊都体验了，体验了实体，大多数人是能接受的缺点的。

区位宏观上来说，到软件园的距离，会展片区发展20年，生活便利性上无缝对接，位置靠北，虽然很多人黑盛福，但是这个区域一个月卖了200多套的原因在哪呢，东西北三个方向的改善客源，总价便宜啊，中端改善还是钱紧的多，250买星光，280买隆和府，260多买时光143,310买时光152，确实都有各自的吸引力啊，再有就是小八百万买时光的252，没来看看过的绝对不理解，有800为啥买这里，真的看过252实体样板间的就能理解了，目前济南独一份的存在，大平层跟别墅的结合体，空中大院子，挑空大客厅，奢华装修，存在产品稀缺性前瞻性，当周围人都在用黑屏手机你掏出来一部彩屏手机那感觉。

对时光之境感兴趣，欢迎加群，额外团购优惠。

中海时光之境加推，比较便宜的是18号楼东单元，310万起四代宅152户型。

盛福四代宅，中海时光之境。

对时光之境感兴趣，欢迎加群，额外团购优惠。

递归项目回顾

中海时光之境上周开了自己的二展，更多的绿化实景展示，架空层会所做的真高端 ，另外还有三个户型的实体样板间，虾米蹭朋友的验资进去看的，210,252户型印象深刻，这种270度大玻璃三个方向院子的开阔感确实真不错，另外143户型也开盘了280万左右就能买到，周二项目又卖了一套252，虾米就想问问买800万的客群是什么样的画像呢？

155户型，210户型，252户型，每个户型各两套，有家具的，清水样板间，想看房的提前预约，额外团购优惠。

中海时光之境的进度真快，首开楼栋基本到了10层左右，绿化示范区二展，实体样板间，空中院子实景展现，单元大门大堂外立都展现了出来，做的确实真的好，现场看看即可，经得起检验，还原度极高。

中海时光之境项目，虾米为什么看好呢，从几个维度说呢，首先是位置，会展区域的北延伸，08年左右实习路过这一片时，这里就是东部区域的居住区了，历下区，多条交通主线，通行方便，出门幼儿园，小学，初中，街角公园 ，并且几百米还是省实验高中东校区（假设孩子真的人中龙凤优秀，能考上，家旁边15年教育），购物方便，这个片区太方便了，奥体中那边盛福大集，徐家庄农贸市场，虾米喜欢赶集去农贸市场买菜，所以这些特别关心，餐饮颖秀路这一条路太多了，想高端逛街，高新万达，凤凰路山姆，都在1000多米，花园路旁边多条公交线路，完全不用等成熟开通，去洪家楼，去软件园，汉峪都有。。。。地铁方面弱一些，姜家庄站1000米，去三号线六号线接近2000了，靠电驴摆渡了。

产业方面，盛福区域写字楼其实挺多的，只不过星罗棋布的感觉，星光土拍捆绑的四块商务地已经建成，加上规划的牛旺大厦，另外到软件园区域就业区也在2000米左右。

项目层级，这个项目的定位就是高端改善盘，济南高端改善盘21年前后开始出现，主打模式就是豪华大门，下沉庭院，会所，大窗墙比铝板外立面，平均户型大，好绿化，层高三米一，这是一次迭代，时光之境是在过去的基础之上，根据建筑新规，在规则允许下，通过设备平台赠送，阳台，露台面积赠送，实现高得房率。

关于第四代住宅，虾米其实也不知道为啥这么定义，其实很不喜欢这种称谓，叫个新规房比较贴切，类似过去汽车的国几国几，对第四代批评比较多的，比如露台打扫问题，空气差，下雨怎么办，刮风怎么办，冬天怎么办，隐私怎么办，事物都有双面性，改变一件事就会引起另一件事，打扫问题，就算是现在的房子也一样要打扫啊，几天不打扫一层土，下雨楼上是有顶遮挡的，除非是刮风雨，那把推拉门一关就拉倒了，也有下水槽，水枪一次就行了。关于隐私，项目这次做了金属格栅隔离，交付后也可以装伸拉遮阳伞。

其实真正算是一个问题的是，露台探出来这一块压楼下采光的问题，类似农村的sha子，遮住的是某个时段的上半部分，下半部分还能进阳光，实地来看就能看懂，个人觉得可以接受，不能接受就不买，不影响屋内的光亮度。事物的两面性就在这里，做出一个改动往往都有反作用。

配置方面中海的亮点还有豪华大门，酒店式环形车道，豪华地块，还有中央车站，访客车位，会所做的比较务实，经营成本低很多，一个月六毛钱大家还是能接受的，会所建的像个博物馆，各种奢石点缀起来确实好看。

装修标准看，这次中海精装标准做的确实足够高了，各种装标堆砌很多，影视墙带，餐边柜带，不多说了，堆砌了说的有点多了，每个房间都很大，充足的存储空间，住惯了大卧室，你再去看小卧室就受不了了。

时光之境的各个户型的大约预算，145户型在270多万起，152户型在350万左右，155户型在390万左右，179户型420万左右，210户型600万左右，252户型700到800多吧。

对时光之境感兴趣，欢迎加群，额外团购优惠。

22800上车精装四代宅中海时光之境

中海时光之境到访回顾

中海时光之境开放样板间探访

4、科技城悦澜山

科技城的悦澜山项目最近三个月卖得特别好，根源在过去吸引大家靠大门会所，精装修。。。。。。。

现在是园林绿化实景呈现了，做的真好，不一样的风格，准现房了，悦澜山春天涨价卖的还更好了，现在160户型剩下的都是18层以上的价格高区了，188户型主推8号楼，高端改善群体可以考虑下。

对项目感兴趣欢迎加群。

5、龙湖景粼原著

景粼原著一期南这是又要建一栋8层洋房。。。。。。

6、三庆院子二期

三庆院子二期，这是联排吧 。。。。

7、建工春和景明

春和景明窗户装完开始做外立面了，看着施工很板正。

8、锦唐国风

170万上车锦唐国风，听说这个月卖爆了，景粼原著没房了，现在来到锦唐国风时刻。

彭家庄地铁口的魅力，历城二教育集团学校，刚改产品，户型没毛病，这就锦唐国风存在的价值。