房产交易必读 |收购国有房产中的“视为条款”与“强制踏勘””事项的解读与必要性
国资交易中“视为条款”、“强制踏勘”约定，能保障转让方利益并确保交易效率，对于买方，则可能是陷阱。
1、从交易角度， 锁定受让方意愿，防止恶意悔拍或者事后反悔；2、从法律角度，明确意向受让方充分知悉风险并放弃后续抗辩权；明确风险转移边界，保护转让方免受后续纠纷；3、对于转让方，转让股权、资产时，可利用该条款免责；4、对于受让方，收购股权、资产时，应做好充分尽调及确定交易资产的范围与现状，做到“落子无悔”。1、意向受让方在本项目公告期内有权利和义务自行对标的企业进行尽职调查，全面了解标的企业状况。意向受让方递交受让申请、通过资格确认并交纳交易保证金后，即视为已详细阅读并完全认可本项目公告及所涉及的包括但不限于审计报告、资产评估报告等置于产权交易所的备查文件全部内容，并依据该等内容以其独立判断决定自愿全部接受信息披露公告之内容，承担全部相关风险。2、受让方若发生以不了解标的企业的现状及瑕疵为由主张任何抗辩、发生包括但不限于逾期或拒绝签署产权交易合同、拒付交易价款、解除产权交易合同、放弃受让或退还转让标的，即可视为违约行为，转让方有权扣除其已交纳的全部交易价款（含已交纳的交易保证金），并有权将转让标的重新披露转让，由受让方承担全部相关经济责任和法律风险。2、通过声明“交纳保证金即视为已完成尽职调查”、“视为认可瑕疵”，从法律和规则层面堵死了受让方事后反悔的借口。这些条款能有效防止受让方在竞价成功后，以“没看清文件”或“发现新瑕疵”为由拒绝履约。1、本项目须进行现场踏勘，踏勘需提前预约并由转让方统一安排进行，其他时间不予接待，踏勘时应准备踏勘资料（包括但不限于营业执照、身份证复印件、授权委托书等，具体以踏勘联系人的要求为准），并严格遵守转让方现场的要求进行踏勘；2、踏勘完成后双方须签署《现场踏勘确认书》（详见附件）并递交交易所；3、本次转让标的评估报告见交易所备查，评估报告所列资产清单和数量仅供参考，转让标的资产具体情况均以现场实物现状为准，意向受让方应当到现场对标的物现状进行充分了解，资产移交时均以现场踏勘时实物资产现状为准。1、国有实物资产转让，强制要求现场踏勘并实行“现状转让”，是行业内的标准风控手段；2、“现状转让”意味着标的企业或资产在交割日那一刻的样子就是交易的最终标的物。无论它是否有隐藏的债务、未决诉讼、资产损坏或合规瑕疵，只要不是转让方故意隐瞒的欺诈行为，所有风险和成本均由受让方承担。3、避免一旦日后发现瑕疵，可转让方可能因此面临巨额索赔。
