一、先分清：住宅 vs 商业
1.住宅（商品房/公寓住宅）
•增值税：满2年免征；不满2年全额3%（2026新政）
•个税：满五唯一免征；否则差额20%或全额1%
•契税（买方）：1%/1.5%/2%（首套/二套），三套及以上3%
•无土增、印花税免
2.商业（商铺/写字楼/办公公寓）
•增值税：无满2免，差额3%（自建全额3%）
•个税：无满五唯一，差额20%
•土增：必缴，核定6%–7%
•契税（买方）：固定4%
•印花税：双方各0.025%（0.05%减半）
二、交易前（住宅/商业通用）
1、卖方产权核验
•不动产证：无查封、无抵押（或已解押/可带押过户）、无共有纠纷
•已婚：配偶同意出售证明+结婚证，双方签字
•有租客：承租人放弃优先购买权声明（否则合同可撤销）
•住宅：确认是否满2、满五唯一（决定免税）
2.卖方材料
•身份证
•不动产权证
•原购房发票+契税完税证（差额计税关键，丢失去档案馆调档）
•买卖合同/网签合同
•原值及合理费用凭证（装修、中介、税费等）
•银行卡（缴税）
3.买方材料
•个人：身份证
•企业：全称+税号+地址+电话+开户行（要专票）
三、签约+资金监管+网签
1.签《存量房买卖合同》（住建部示范文本）
写清：成交价、付款方式、过户时间、交房标准、税费承担、违约责任。
2.资金监管
房款进监管账户，过户完成后卖方收款，防一房多卖、卷款。
3.网签备案
录入买卖信息、成交价、房屋信息，生成网签合同编号，后续缴税/过户必须用。
四、税费明细（2026郑州）
1、住宅（卖方）
•增值税：满2免；不满2年 全额3%
•附加增值税×6%（2027年12月31日前减半为6%）
•个税：满五唯一免；否则差额20%或全额1%（二选一）
2.商业（卖方）
•增值税：差额3%（成交价-原值）÷1.03×3%；自建全额3%
•附加：增值税×6%（2027年12月31日前减半为6%）•个税：差额20%（无满五唯一）
•土增：核定6%–7%（实操常用，免清算）
•印花税：成交价×0.025%（0.05%减半）
3.买方（住宅）
•契税：首套≤140㎡1%，>140㎡1.5%；二套≤140㎡1%，>140㎡2%；三套及以上3%
•登记费：80元/件
4.买方（商业）
•契税：4%（无优惠）
•印花税：0.025%（0.05%减半）
•登记费：550元/件
五、税务申报+代开发票
（一）线下（不动产中心税务窗口）
1.取号：住宅→“存量房住宅代开发票/纳税申报”；商业→“非住宅”
2.提交材料：身份证、产证、网签合同、原值凭证
3.填《代开增值税发票缴纳税款申报单》
4.核税：系统自动算税
5.缴税：刷卡/扫码（先完税再开票）
6.开票：
•住宅：增值税普票（3%）；满2免增值税则开“免税普票”
•商业：3%普票/专票（企业买方可抵扣）
•备注栏必须填：不动产详细地址
（二）线上（电子税务局网页）
1.自然人登录→我要办税→发票使用→存量房代开发票申请
2.选对应网签记录→核对信息→提交
3.线上缴税→扣款成功
4.下载电子发票PDF/OFD，推送买方
六、不动产过户
1．买卖双方到场（或公证委托）
2．提交：网签合同、完税凭证、发票、身份证、产证
3．不动产中心审核→登簿→制证
4．买方缴费：住宅80元；商业550元
5．领取新不动产权证（当天或3个工作日）
七、交房+尾款交割
1.验房：水电燃气、物业、家电、钥匙、门禁
2.费用结清：物业费、水电、燃气、暖气全部清零过户
3.户口迁出：约定时间+违约金（住宅）
4.资料交接：产证、发票、契税票、维修基金等
5.监管放款：过户完成后，资金监管账户打款给卖方
八、完整顺序
产权核验→签合同→资金监管→网签→税务申报→缴税→代开发票→不动产过户→交房→尾款
九、常见的坑
1．住宅不满2年：增值税3%，附加增值税×6%，税负高，尽量满2再卖
2．原值凭证丢失：住宅个税只能全额1%；商业只能全额核定（税负更高）
3．有抵押未解押：住宅可“带押过户”；商业多数需先解押
4．发票开错：备注地址不全、税率错误，过户被退回
5．税费承担不清：合同没写谁交税，后期扯皮
十、示例（郑州2026）
1.住宅：成交价150万，原值100万，满2不唯一
•卖方：增值税0；个税（150-100-2）×20%=9.6万
•买方：契税1.5%=2.25万；登记费80元
•合计税费：约11.93万
2.商业：成交价200万，原值120万，持有3年
•卖方：增值税2.33万；附加0.14万；个税11.11万；土增12万；印花税0.05万
•买方：契税6万；印花税0.05万；登记费550元
•合计税费：约31.68万
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