澳洲房产负扣税新规来了!以后买二手房投资,再也不能抵税了

文件里的保护条款，是你必须记住的时间红线：凡是在2026年5月12日晚7:30之前购买的房产，都不受影响。

也就是说：

2026年5月12日19:30前：已经买了、签了合同的二手房或新房，都仍按旧规则走，继续享受负扣税抵工资的福利，完全不用担心。

2026年5月12日–2027月7月1日6.30：这段时间买的二手房，暂时按旧规则执行，但从 2027年7月1日起，自动切换到新规，不再能抵工资。

2027月7月1日之后：所有新买的二手房，直接执行新规，亏损不能抵工资。

举个最常见的例子，看看差别有多大：

假设你年薪 8 万澳元，买了一套二手投资房，每年房贷利息、物业费、维修费加起来比租金多 3 万澳元，也就是年亏损 3 万。

改革前：这 3 万亏损可以直接抵扣工资，按 32.5% 的税率算，你一年能少交约9750 澳元的个税。

改革后：这 3 万亏损只能留着抵租金收入或以后卖房的税，不能抵扣个人收入，相当于每年多花近 1 万澳元的持有成本。对靠负扣税“以房养税” 的投资者来说，这直接把二手房投资的现金流压力拉满了。

已经持有二手投资房的人：不受新规影响，继续持有就好。

正在看二手房的人：如果还没签合同，建议抓紧评估自己的投资组合配置。5 月 12 日之后买的二手房，未来都会受新规影响，投资价值大打折扣。

准备入场的新投资者：新规下，只有新建住宅还能享受完整的负扣税福利。如果你还想走 “负扣税投资” 的路线，购买新房、或期房是更好选择。

自住房买家：不用受任何影响，反而可能因为新政导致很多二手房投资客抛售房产，增加捡漏的机会。

这次负扣税改革，不是小修小补，而是澳洲房产投资底层逻辑的一次改写。

过去几十年，很多人买投资房，核心就是靠负扣税的税务福利 “扛住” 亏损，靠未来的房价上涨赚钱。但新规一出，二手房的 “税务套利空间” 直接没了，投资房必须靠实打实的租金现金流说话。

对华人投资者来说，以后再买二手投资房，不仅不能抵税，持有成本还会越来越高，盲目跟风买二手的时代，已经结束了。

新规还有一年多的缓冲期，想上车的，别再闭着眼买二手了，多看看新房的机会；已经持有的，也不用慌，你的旧房子，反而是被政策保护的 “绝版资产”。