大家好，我是不做卖房服务的橙子。
一个已经帮400+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。
我们只服务买房的小伙伴，百分百站在买房小伙伴的立场。
希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。
这个问题是我们做买房咨询时，小伙伴们经常会遇到的。
其实这个问题要往简单了说，无非就是买新房更好，或者买二手房更好，掷地有声，铿锵有力就好。
但是现实情况远比非黑即白要更复杂。
可能我们读书的时候，习惯了任何一个选择都有一个正确答案，但买房的选择里，是没有标准答案的。
所以当我们想要在纷繁复杂的选项里，找到那个标准答案的时候，就容易陷入犹豫和迷茫。因为买房就如同人生，是没有标准答案的。
不止没有标准答案，还没有交卷的截止时间，更没有具体的分数。自己是唯一的批卷人。
因此我们今天聊选新房和二手房，更多的是一种解题思路。
其实新房和二手房的优缺点很清晰。
二手房的优势一般是地段更核心，配套更成熟，交通更方便，看房不需要靠样板间想象，采光、视野、房子的状态都一目了然，所见即所得。
这些优势都指向了一个方向，那就是有更强的确定性。
二手房的成交流程往往1-3个月就可以完成，之后就可以搬家入住，不需要2年的收楼期，也就节约了两年的居住成本。
很多小伙伴可能觉得我已经有一套自住房在住，不需要租房，是不是就没有这一笔居住成本了。
其实不是的，即使住在自己的房子，依然有居住成本。毕竟如果自己的房子不自住，可以房租，依然有租金收入。
这笔账其实可以算出来，一般新房的收楼成本大部分在10-20万这个成本区间。
除了确定性外，二手房通常会比同地段的新房更便宜。
当然，我这里用了“通常”，因为随着广州的房价大幅度下跌，原本的价格体系支离破碎，在调整过程中，就会有很多例外出现。
新房的优势在于一个“新”字。更新的楼龄，更新的户型，更新的园林，更新的设计理念，甚至还附带了新的城区和地段，新的学校和商业。
在过去很长一段时间里，新房的优势大抵如此，这也是为什么前几年我一直旗帜鲜明的建议大家可以多考虑二手房。
因为我觉得一套房子的居住体验，有很大一部分是由通勤，配套提供的，房子的新旧只占了其中很小的部分。
那我们就不值得为单纯的“新”带来的溢价，额外买单。
但是随着市场的变化，政策的变化，原本新房和二手房的天平发生了倾斜。
打破天平最大的外力，自然是新规的推行。
如果我们拿同样面积的新规新房和旧规产品做对比，都不需要销售解释得房率的原理，视觉上都能感受到非常直观的差别——新规明显比旧规在空间上大很多。
甚至我们拿之前的第三代新规和最近收紧之后的新规对比，都能感受到空间上的差别。
如果大家有兴趣，可以看看天河都荟和辰园湖境的样板间，辰园湖境的产证面积更大，但是使用面积显然天河都荟的更大。
过去有不少小伙伴对新规还是有一些顾虑，比如80公分的飘窗是不是鸡肋，比如270度的窗户会不会浪费。
其实新规在短短的几年时间里，也经过了几次升级。
比如一些项目把飘窗砸掉了50公分，只留30公分，赠送面积的实用度高了不少。又比如户型的空间布局更合理，不再出现为偷面积而偷面积的设计。
其实新规的本质就是折扣，花100m²的钱，买来120m²的使用面积。
如果一个二手楼盘和一个新规新房楼盘，位置差不多，配套差不多，新房100m²，到手的使用面积120m²，而二手房100m²，算上赠送面积，实际使用面积90m²。
如果二手房要达到新房的使用面积，就需要130m²左右的面积。
如果两套房的总价相同，我们按照使用面积来算，新房使用面积的单价，是二手房价格的75折左右。
当然，使用面积和产证面积的价值不同，我们不能简单的去类比。但从市场的角度来讲，新规确实打破了过去新房因为“新”，比二手房更贵的平衡。
但是市场的变化，不仅仅是因为新规带来的。
如果新规产品就能所向披靡，那广州市场也不会出现那么多像中交天翠、中建天钰、都荟天珺这些卖不动的新规项目了。
除了新规下，新房变相降价的原因外，新房在供应端也发生了变化。
这两年广州的供应一直在往核心区的地段集中。
海珠也好，天河也好，都有越来越多的新房项目供应。更不用说白云、黄埔、番禺，也有更多在区域中心的新房项目出现。
在过去，广州的新房供应都集中在增城、南沙这些外围区域。海珠和天河这些区域的新房供应，要么太贵，要么楼盘太小，要么楼盘太偏。
比如中海三观，比如中海江泰里，比如保利天汇和天河壹品。
如果我们和这一两年才关注楼市的小伙伴讲，天河壹品这种楼盘当年要抢房才能买到，大家一定是难以置信的。
所以，新房的供应越来越向核心区集中，二手房在地段和配套的优势就越来被稀释。
目前的广州，除了天河广园快速以南和琶洲的新房供应仍然相对稀缺，并且即便有供应，价格也要比周边二手房贵一大截以外，其他区域的新房和二手房都出现了直接竞争。
比如皓悦滨江和旁边的中海名都，未来方洲和旁边的万科城市之光，和樾府旁边的万博和臻，桂悦东晓旁边的富力千禧，甚至是保利天奕旁边的琶洲南TOD。
新房在中心区挑起的这场竞争，在过去十几年的楼市里，都很少发生了。
所以我们才见到了一些地段不错，学铁商配套齐全，产品力更强，折算成单价甚至比二手房价格更便宜的新房项目出现了。
现在的市场竞争越来越白热化，逼得开发商不得不使出浑身解数，琢磨买房人真正需要的是什么，或者说买房人内心最在意的是什么。
过去高高在上的开发商，终于可以相对沉下心，踏踏实实的做一些好房子了。
更实用的户型，更漂亮的设计，精致的大堂，功能齐全的会所，电梯厅，一楼大堂，停车场，都做出了比高档酒店更有质感的品质。
300万起步的未来方洲，给自己的业主做了一个150米的大门。
而二手房只能待在历史的尘封中，看着新房的内卷瑟瑟发抖，剩下的就只有价格上的挣扎，用更便宜的价格，吸引越来越挑剔的买房人。
可能有人会说，地段、通勤这些因素会更重要，其他的东西都是华而不实。但是考究的会所，星空顶的停车场，阔气的门头，同样有价值。
房子是一件商品，而一件商品有更多的功能，更漂亮的包装，更有设计感的外观，这些都是能提升消费者体验的因素，自然就会吸引市场有更多的购买力买单。
这就好比过去我们觉得手机的功能就是打电话，只要产品质量够好，特别是诺基亚好到能砸核桃就是好产品。
后来智能手机出现，可以拍照片，可以上网看视频聊微信，对诺基亚实现了降维打击。
相信现在已经不会有人说，手机的这些功能是华而不实了。
当然，房子不能完全和手机类比，但是追求更好的产品，追求更美观的设计，是每一个消费者天经地义的追求。
在地段，在配套，在产品力这些选择因素之前，有一条最根本的因素，那就是喜欢。
所以我们日常也从来不去说服我们的小伙伴应该去买新房或者是二手房，我们要做的其实是把小伙伴的需求梳理清楚，再把每个客观的条件摆在小伙伴面前。
最终小伙伴依靠自己的想法，自己的喜好，自己的冲动，甚至自己的灵感，去做最后的决策。
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